В российской оценочной среде существуют разные мнения относительно эффективности института экспертизы отчетов по оценке. Вместе с тем, большинство соглашается с тем, что в основе идеи экспертизы лежит проблема низкого качества отчетов по оценке в российском деловом обороте.

Экспертиза не решает проблемы клиента

В российском деловом обороте процессы, связанные с оценкой, можно условно разделить на две неравные части - (а) меньшая часть, в рамках которой оценка используется как эффективный инструмент для нахождения баланса интересов между участниками проекта, между покупателем и продавцом и т.п, и (б) значительная часть, работающая на создание оболочки формального соответствия оценочному законодательству.

В первом случае в качестве мерила достоверности отчета рассматриваются наличие стройной концепции стоимости, ясная логика изложения простым языком важных фактов о компании/активе и ее окружении, влияющих на эту концепцию.

Во втором случае мерилом "достоверности" является обязательное наличие порядкового номера отчета, указание ОГРН клиента и прошивание отчета ниткой. На вершине этого бюрократического великолепия ярко сверкает двух, а лучше трехэтажная, формула из высшей математики, "достоверно" переводящая логику поступков участников сделки на сухой язык математики.

К сожалению, экспертиза, в ее существующем на текущий момент виде, это инструмент бюрократического сегмента рынка оценки. Не вдаваясь в дискуссии относительно причин этого состояния и перспектив его изменения выделим, на наш взгляд, наиболее важные обстоятельства, свидетельствующие о том, что экспертиза, с вероятностью 99.9% не решит проблему клиента, заинтересованного в (а) получении достоверного отчета по оценке или (б) проверке результата оценки, выполненной по инициативе третьей стороны.

Начнем с того, что ФСО-5 (Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения") устанавливает два вида экспертизы:

  • Экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза).
  • Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Важно отметить, что ФСО-5 специально оговаривает (п.4) - При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка, т.е. в результате экспертизы клиент не получит заключения о том, что рыночная стоимость объекта, представленная в проверяемом отчете больше на столько-то или меньше на столько-то обоснованного рыночного уровня. Итог экспертизы - "положительное" или "отрицательное" экспертное заключение (п.17 ФСО-5).

Далее. В большинстве нормативных правовых актов, устанавливающих обязательность проведения экспертизы отчета по оценке, не указан ее вид. В таких случаях, согласно ФСО-5 (п.19), проводится нормативно-методическая экспертиза, или иными словами – проверка на соответствие требований законодательства, в частности, на наличие тех самых порядковых номеров отчета, нумерации постранично, указание ОГРН клиента и прошивание отчета ниткой.

Грубо говоря, Вы понимаете, что результат, представленный в отчете по оценке, не соответствует тому, что Вы видите или знаете, но Вас принуждают поверить в достоверность отчета на основании того, что он (этот отчет) правильным образом пронумерован и прошит, в нем отсутствуют грамматические и арифметические ошибки, опечатки и описки. Бред? Нет, реальная ситуация, когда положительные экспертные заключения по результатам нормативно-методической экспертизы выдаются даже на отчеты по оценке, содержащие нарушения, исправление которых приводит (или может привести) к существенному искажению итоговой величины стоимости (см., например, Открытая Концепция развития оценочной деятельности на 2013-2017 годы, НП СРОО ЭС).

Наконец отметим, что Заказчик экспертизы лишен возможности самостоятельного выбора экспертной организации (СРОО) - экспертиза возможна только в той СРОО, членом которой является Оценщик, подписавший отчет об оценке. По сути - независимой экспертизы нет, поскольку СРОО не выгодно подтверждать низкое качество работы своих членов, на взносы которых они существуют.

Анализ vs Экспертиза

Вместе с тем, спрос на независимое мнение на сторонний отчет по оценке существует. Диапазон запросов - от простого анализа отчета на предмет выявления "проблемных" зон, требующих пересмотра и/или подтверждения, до анализа величины смещения представленной оценки в ту, или иную сторону от обоснованного диапазона рыночных цен и формирования стратегии оспаривания сторонней оценки в суде, в том числе оценки, подтвержденной экспертным заключением.

Поскольку от специалиста в таких ситуациях ожидают не примитивного вердикта в бинарном формате типа "положительный/отрицательный", а скорее предложения некого набора действий в конкретной ситуации, мы предпочитаем в таких обстоятельствах использовать термин "анализ" (стороннего отчета по оценке) вместо термина "экспертиза".

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).