Текст статьи:
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Оптимизация имущественных налогов

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?
Оптимизация имущественных налогов

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Март 2024

В условиях действующего законодательного поля собственникам/арендаторам объектов недвижимости доступно три основных направления работы по снижению ее кадастровой стоимости, а именно:

  • установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости;
  • исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
  • изменение технических/планировочных характеристик объекта недвижимости и/или его правового статуса;
Сопоставление вариантов

Возможность первых двух направлений работы по снижению кадастровой стоимости определена положениями Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N237-ФЗ. Возможность третьего направления работы определяется по итогам предварительного аудита объекта недвижимости, и, в значительной степени, зависит от специфики конкретной ситуации, технических/планировочных особенностей объекта недвижимости, его правового статуса и нюансов локального градостроительного регулирования.

Суть первого, традиционного, варианта снижения КС заключается в замене кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком. Подход постепенно теряет актуальность в силу причин, указанных ниже.

Второй вариант снижения КС путем исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, весьма эффективен в силу (i) детально прописанной процедуры в указанном выше ФЗ и (ii) специфики расчета кадастровой стоимости территориальными ГБУ (отдельные аспекты рассмотрены здесь ►).

Третий вариант снижения КС опирается на допускаемые законодательством возможности изменения количественных и качественных характеристик объекта недвижимости, влекущих за собой изменение расчета кадастровой стоимости объекта.

Сопоставление вариантов снижения кадастровой стоимости

Сопоставление преимуществ и недостатков первых двух вариантов снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости представлено на схеме ниже.

Сопоставление вариантов

Как мы видим, по совокупности преимуществ в части сроков, финансовых затрат, итогового эффекта и судебных рисков, вариант снижения КС с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, безусловно, должен рассматриваться как основной. Вместе с тем, эффективность данного варианта компенсируется его относительной сложностью, связанной с необходимостью глубокого погружения в детали отчета, подготовленного территориальным ГБУ и имеющего, как правило, только пояснительную записку, без собственно расчетов и исходных данных, в объеме нескольких сот страниц. [1]

Традиционный вариант снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости с установлением кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, установленной на основе отчета об оценке, подготовленном независимым оценщиком, в современных условиях может рассматриваться как рабочий только в отдельных случаях, при значительном разрыве между КС и рыночной стоимостью объекта. Но даже в этом случае "узкие места" варианта никуда не исчезают, а входное горлышко в процедуру снижения КС надежно "запирается" правом территориального ГБУ отказать в приеме соответствующего заявления, опираясь на размытые формулировки ФЗ от 03.07.2016 N237-ФЗ – "в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости".

Третий вариант снижения КС объекта недвижимости можно рассматривать, скорее, как бонусное дополнение ко второму варианту. Это связано с тем, что в ходе детального анализа количественных и качественных характеристик объекта недвижимости, условий зонирования и т.п. обстоятельств, как правило, "всплывают" факторы, изменение которых позволяет перепозиционировать анализируемый объект недвижимости, как с точки зрения выбранной модели расчета КС, так и с точки зрения изменения характеристик объекта, используемых в этом расчете. Вместе с тем, это не отменяет возможности целенаправленно применять третий вариант снижения КС в качестве самостоятельного инструмента.

В заключение

Какой из трех вариантов снижения КС избрать?

Ответ, безусловно, зависит от специфики ситуации и особенностей конкретного объекта недвижимости. Однако в любом случае необходимо выполнить предварительный аудит ситуации – проверить соответствие характеристик объекта в имеющихся документах и в ЕГРН/отчете ГБУ, сопоставить удельную КС (УПКС) анализируемого объекта со средним УПКС объектов аналогичной группы в этом же кадастровом районе, оценить прирост КС по анализируемому объекту недвижимости со средним приростом КС аналогичных объектов в отчете ГБУ, сравнить КС анализируемого объекта со рыночной стоимостью подобных объектов в смежной локации по объявлениям на открытом рынке и т.д.

Несоответствие фактических данных анализируемого объекта и данных, представленных в ЕГРН/отчете ГБУ, а также значительное отличие перечисленных выше показателей анализируемого объекта от средних значений, представляют собой маркеры, потенциально свидетельствующие о наличии ценового дифференциала между КС, установленной в отчете ГБУ, и объективной кадастровой/рыночной стоимостью объекта.

Одновременно эти же маркеры подскажут и предпочтительный вариант работы по снижению кадастровой стоимости объекта недвижимости.

[1] Для примера, "ОТЧЕТ №1/2023 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края, по состоянию на 1 января 2023 года (КГБУ "ЦКОПК")" (проект) содержит 597 страниц. Итоговая утвержденная версия чуть короче.

О авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Государственная кадастровая оценка 2023
Back-Of-The-Envelope

Кадастровая стоимость в ПК: результаты ГКО 2023 - Итоги государственной кадастровой оценки 2023 в Приморском крае

Download PDF
Памятка к снижению КС

Сравнение 2-х вариантов снижения КС по ФЗ-237

Обратная связь