- Сфера компетенции
- Мнения и публикации
Мнения и публикации»
Обновление раздела
- О Компании
- Опыт работ
- АССО ExpNet
- Информационный банк ASSO
Информационный банк ASSO»
Крайнее обновление
- Контакты для обратной связи
- FAQ - вопросы заказчиков
- Условия использования
- Конфиденциальность
- Карта сайта
- © 1998-2024 АССО-Инвест Консалтинг
Мнения / Публикации
Аренда морских ГТС: к идентификации объекта оценки
Октябрь 2022
Практически в каждом отчете по оценке права пользования морским причалом по договору аренды встречаются фразы типа: "назначение причала № ХХ – перегрузка генеральных грузов", "причал № ХХ способен генерировать денежный поток от перевалки грузов" или "наиболее эффективным вариантом использования причала № ХХ является перевалка сухих грузов". [1] Опираясь на эти утверждения, авторы отчетов далее плавно переходят к расчетам доходов от перевалки грузов, либо в рамках реализации доходного подхода, либо для расчета, например, внешнего износа причала.
Как будет показано ниже, наличие в отчете подобных фраз в большинстве случаев свидетельствует об ошибочной идентификации объекта оценки авторами этого отчета, которые под термином "причал" понимают все что угодно, но не фактический объект оценки, которым на праве хозяйственного ведения владеет и распоряжается ФГУП "Росморпорт".
Этот объект оценки имеет иное, технически выверенное, наименование – "морское причальное сооружение" (далее, для краткости - П.с.) и не способен генерировать доход от перевалки груза, поскольку имеет совершенно иное функциональное назначение.
Терминологический хаос
Одними из первых документов, с которыми знакомится оценщик, формулируя задание на оценку, являются Свидетельство о регистрации права или Выписка из ЕГРН, в которых, среди прочего, представлено наименование и краткое описание объекта права. И что же оценщик видит в этих документах?
Терминология в Свидетельствах ГРП
На выборке слева приведены фрагменты сканов Свидетельств ГРП на некоторые объекты, которым на праве хозяйственного ведения владеет и распоряжается ФГУП РМП в морских портах юга Приморского края. Строгость в терминологии, как видим, отсутствует – объект права иногда именуется "сооружением", что верно, но чрезмерно обще, иногда - "гидротехническим сооружением", что точнее, но также недостаточно информативно, поскольку к ГТС относят целый спектр различных объектов.
Причал №13 ВМТП в Росреестре
Публичная кадастровая карта Росреестра также не является примером точности в выборе терминологии для описания рассматриваемых объектов оценки. Для обсуждаемых объектов в морских портах Владивосток, Находка и Восточный термин "Причал № ХХ" используется в графе "наименование" ПКК Росреестра как имя собственное. В графе "назначение" вместо функционального назначения или сферы применения объекта права фактически указывается его тип/класс.
ЗУ под причалом №16 ВМТП
Тем не менее, необходимо отметить, что Росреестр в описании отдельных земельных участков под причалами в графе "разрешенное использование" иногда применяет корректный термин – "причальное сооружение". Например, при описании земельного участка под причалом №16 Владивостокского МТП указано – "Для дальнейшей эксплуатации причального сооружения". Та же формулировка использована для всех причалов 2-го грузового района ВМТП, хотя при описании участков под причалами соседнего 1-го грузового района, как и под прочими причалами морских портов Владивосток, Находка и Восточный используется все та же разношерстная терминология.
Таким образом, в представленных выше документах Росреестра термины "причал" и "причальное сооружение" используются как синонимы (в технических документах, как покажем ниже - аналогичная ситуация), что затрудняет оценщику идентификацию объекта оценки и определение его функционального назначения.
"Причалы" vs "Причальные сооружения" - I
Так чем же отличается "причал" от "причального сооружения"? Для ответа на этот вопрос первым делом обратимся к законодательству и профильной технической литературе.
Термин "причал" в 261-ФЗ
Определение термина "причал" в федеральном законе от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах" представлено на скане слева. Отметим, что, идентифицируя причал прежде всего как портовое гидротехническое сооружение, предназначенное для обеспечения безопасности мореплавания и стоянки судов, определение одновременно расширяет спектр его предназначений, добавляя к нему обслуживание судов/пассажиров и осуществление операций с грузами. Это дополнение вносит неопределенность, поскольку спектр перечисленных предназначений невозможно обеспечить одним объектом/активом.
Термин "причал" в БСЭ
Эта неопределенность нивелируется определением термина "причал" в БСЭ, в которой фактически цитируется учебник для ВУЗов – "Морские порты и портовые сооружения".[2] Этот вариант определения расставляет все по своим местам, поскольку "причал" определяется как совокупность объектов, одним из которых является причальное сооружение.
Определение термина "причальное сооружение" в федеральном законе от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах" отсутствует, однако достаточно широко представлено в справочной и профильной технической литературе.
Термин "Причальное сооружение" в БСЭ
Для примера слева представлен скан словарной статьи "причальное сооружение" из БСЭ, опирающейся на определение из указанного выше учебника для ВУЗов – "Морские порты и портовые сооружения". Определение сразу уточняет основной функционал причального сооружения – обеспечение удобного подхода и швартовки судов.
Этот же основной функционал причального сооружения подчеркивается и в определении термина в книге "Строительство причалов" [3] – "Гидротехническое сооружение, "предназначенное для обеспечения стоянки около него судна на швартовах", называется причальным сооружением".
"Причалы" vs "Причальные сооружения" - II
Для наглядного представления различий между "причалом" и "причальным сооружением", обратимся к технической стороне вопроса.
Причальное сооружение - разрез
Причальное сооружение представляет собой протяженный объект, длина которого значительного превышает его размеры в сечении. Для примера слева приведены сканы Паспортов причального сооружения с разрезами П.с. в двух конструктивных решениях, типичных для морских портов ДВ бассейна. [4]
Из чертежей следует, что в конструкции причального сооружения отсутствуют какие-либо конструктивные элементы, используемые для осуществления перевалки грузов.[5] Соответственно, заявления типа "назначение причального сооружения – перегрузка генеральных грузов" лишены смысла.
Причальные сооружения на плане
На схемах слева, подготовленных на основе данных ПКК Росреестра, показаны часть второго грузового района Владивостокского МТП в тылах причалов Нр12-16 и второй грузовой район Находкинского МТП на причалах Нр70-78.
Причальные сооружения, сдаваемые ФГУП Росморпорт в аренду стивидорам, на схеме выделены бирюзовым цветом.
Желтой заливкой выделена территория причалов, в границах которой располагается совокупность технических средств, принадлежащих стивидорам и необходимых для загрузки-разгрузки морских судов, накопления переваливаемого груза, а также загрузки-разгрузки смежных видов транспорта - железнодорожного и автомобильного.
Причал и причальное сооружение в разрезе
Сопоставление размеров причального сооружения и причала в разрезе представлено на рисунке слева, где в едином масштабе, позволяющим подчеркнуть функционал каждого элемента, показано П.с. гравитационного типа и перегрузочный комплекс с крановой схемой механизации.
Чтобы поставить точку в обсуждении функционального назначения П.с. обратимся к составу исходных данных технологической части проекта причального сооружения, определяющей его возможности и назначение. В Руководстве по проектированию морских П.с.[6] перечисляется шесть позиций, которые здесь объединены в три группы:
- длина сооружения, отметка дна у сооружения, отметка кордона;[7]
- категория эксплуатационных нагрузок, типы расчетных судов;
- специальные требования;
Способность причального сооружения выполнить свою основную задачу - обеспечить безопасную стоянку около него расчетного судна на швартовах, определяется первой группой исходных данных.[8]
Вторая группа исходных данных устанавливается исходя из планируемой специализации перегрузочного комплекса, в составе которого будет эксплуатироваться П.с., и определяет категорию и комбинацию расчетных нагрузок/воздействий на причальное сооружение для его расчета.
В 2016 году перечень исходных данных был дополнен седьмым пунктом - "состав и размещение инженерных сетей и перегрузочного оборудования",[9] который фактически дополняет вторую группу перечня, но не меняет ее суть – определение расчетных нагрузок/воздействий на причальное сооружение.
Подводя итог. Конструкция морского причального сооружения рассчитывается с учетом нагрузок и воздействий от перегрузочного оборудования, однако в конструкции сооружения отсутствуют элементы, непосредственно обеспечивающие перевалку груза.
Функциональное назначение vs Cпециализация
Завершающий вопрос, требующий уточнения, можно сформулировать следующим образом: "Что указывается в пункте 1.1 "Назначение" раздела "Общие данные" типового Паспорта причального сооружения – назначение или специализация?"
Паспорт причального сооружения
Например, в паспорте причального сооружения "Причал 29"[10] Находкинского МТП, скан которого приведен слева, в пункте 1.1 раздела "Общие данные" указывается "Назначение – перегрузка леса, генеральных грузов". В чем причина или причины такой формулировки данного пункта Паспорта причального сооружения?
Прежде всего, необходимо отметить, что паспорта причального, оградительного и берегоукрепитель-ного сооружений составляются по единой форме, установленной Положением о техническом контроле гидротехнических сооружений.[11] Этой же форме должны соответствовать паспорта акватории, судоходного канала, судоподъемных и других сооружений. С учетом этого обстоятельства наличие пункта "Назначение" в проформе паспорта вполне объяснимо – все перечисленные ГТС предназначены для решения разных задач.
Однако основная смысловая нагрузка данного пункта в паспорте причального сооружения заключается в указании не технического функционала объекта, а его специализации,[12] определяющей категорию и комбинацию расчетных нагрузок и воздействий, т.е. расчетные параметры, используемые при проектировании ГТС и в ходе проверки возможности его безопасной эксплуатации при изменении специализации по тем или иным причинам.
Можно привести немало примеров, когда специализация морского причального сооружения в течении его жизни изменялась, но технический функционал - обеспечение удобного подхода и швартовки судов, как и его физические и технические характеристики сохранялись неизменными.
Контейнерный терминал, Причал 28 НМТП
Например, причалы Находкинского МТП №№ 25-27 (78-76) изначально были спроектированы под перегрузку леса и генеральных грузов, но в настоящее время используются для перевалки угля.
Причал №28(75) НМТП в этом смысле является "рекордсменом". В 1965 году он был спроектирован для перевалки генеральных грузов, в 1973 году на его базе был создан первый на ДВ бассейне контейнерный терминал (фото слева), а в настоящее время его специализация – перевалка металлов.
Таким образом, содержание пункта 1.1 Паспорта причального сооружения не является основанием для утверждения, что назначением причального сооружения является перевалка какого либо вида груза, поскольку его назначение, независимо от текущей специализации, было и остается неизменным с момента ввода этого объекта в эксплуатацию - обеспечение удобного подхода и швартовки судов.
Заключение
Подводя итог, отметим основные моменты, которые оценщик должен учитывать при подготовке отчета по оценке права пользования морским причальным сооружением (причалом) по договору аренды:
- Термины "причал" и "причальное сооружение" часто используются как синонимы, однако фактически определяют разные объекты;
- ФГУП Росморпорт владеет и распоряжается на праве хозяйственного ведения морским причальным сооружением, и именно это сооружение сдает в аренду стивидорам;
- Основное функциональное назначение морского причального сооружения - обеспечение удобного (безопасного) подхода и стоянки судна на швартовах, но не перевалка груза или обслуживание пассажиров/судов;
- Специализация морского причального сооружения, указываемая в Паспорте П.с., определяет категорию и комбинацию расчетных нагрузок/воздействий на сооружение, используемых при проектировании объекта и оценке возможности изменения его специализации в ходе последующей эксплуатации;
Наиболее массовая ошибка неправильной идентификации объекта оценки в работах по определению ставки аренды за морские причальные сооружения заключается в попытке применения доходного подхода в формате расчета денежного потока от перевалки груза на технологическом перегрузочном комплексе (морском терминале).
Ошибочная идентификация объекта оценки в подобных работах обуславливает и иные последствия, в частности, заблуждения и упущения в анализе физического и внешнего износов оцениваемого причального сооружения. Но это - темы отдельных публикаций.
Ссылки
[1] Примеры формулировок приведены без корректуры, "как есть", из реальных отчетов и экспертных заключений, прошедших через руки автора статьи за более чем два десятка лет практики в сфере оценки морских ГТС, оптимизации и обоснования проектов реконструкции морских терминалов.
[2] Горюнов Б.Ф., Шихиев Ф.М. Морские порты и портовые сооружения. Учебник для эксплуатац., экон., механизаторской специальностей и для гидротехн. специальности вузов ММФ - Москва : Транспорт, 1970. - 448 с.
[3] Яковенко В.Г. Строительство причалов. - Москва : Транспорт, 1981 - 253 с.
[4] Проектная ширина сооружений в представленных паспортах составляет 8.0 м для причальной стенки в конструктиве и массивовой кладки, и больверка, хотя для последнего обычно характерно указание ширины с учетом габарита анкерной конструкции. Земельный участок, выделяемый под причальное сооружение, стандартно шире конструкции причала – в приведенных примерах его ширина составляет 15м и 25м соответственно.
[5] Подкрановые и железнодорожные пути не являются конструктивным элементом причального сооружения, хотя и располагаются в границах земельного участка, отведенного для эксплуатации причального сооружения. В большинстве случаев эти сооружения принадлежат стивидору.
[6] РД 31.31.27-81, Руководство по проектированию морских причальных сооружений.
[7] Руководство по технологическому проектированию морских портов РД 31.3.01.01-93 относит к основным размерам причалов: глубину у причала, его длину и возвышение кордона, что также является косвенным указанием на основное функциональное назначение причала. Как видим, в данном случае термин "причал" также используется как синоним термина "причальное сооружение", что лишь подтверждает отмеченный выше терминологический беспорядок.
[8] В частности, сумма абсолютных значений отметок кордона и дна, определяют высоту П.с. и, соответственно, допустимую осадку судна, которое может безопасно подойти к этому причальному сооружению.
[9] СП 287.1325800.2016, Сооружения морские причальные. Правила проектирования и строительства.
[10] Отметим, что строка "Причал 29" является НАИМЕНОВАНИЕМ гидротехнического сооружения, а не обозначением класса/типа сооружения. В текущем варианте нумерации причалов МП Находка наименование объекта изменено на "Причал 74".
[11] СтП РМП 31.01-2007, Положение о техническом контроле гидротехнических сооружений, закрепленных за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения.
[12] Отметим, что в п.п.(е) пункта (4.8) свода правил СП 287.1325800.2016 "Сооружения морские причальные. Правила проектирования и строительства", указывается, что Причальные сооружения подразделяются также "...в зависимости от назначения (специализации)". Т.е. термины "назначение" и "специализация" используются в данном документе как синонимы, хотя это, очевидно, в рассматриваемой ситуации вводит в заблуждение.
О авторе
Сергей Остропольцев
Директор КомпанииАренда причалов - опыт работ
АССО-Инвест накопила значительный опыт работ по расчету справедливой ставки аренды и защите прав стивидоров
Аренда причалов - прочие статьи
Проблеме определения справедливой рыночной ставки аренды морских ГТС посвящен еще ряд материалов экспертов
Оспаривание ставки аренды за морские ГТС
Производство судебной оценочной экспертизы в рамках дела №А51- 32142/2014 по иску ФГУП "Нацрыбресурсы" к ОАО "Находкинский МРП"