Текст Заметки по теме:
Метод оценки на основе коэффициентов BCR/SIR

Недвижимость & Инфраструктура

Метод BCR/SIR
Экономический анализ в недвижимости

Анализ недвижимости: коэффициенты BCR/SIR

В отличие от методов LCC и NB/NS, фокусирующих внимание на генерируемых объектом недвижимости денежных потоках, метод анализа на основе расчета коэффициентов Benefit-to-Cost Ratio (BCR) и Savings-to-Investment Ratio (SIR) принимает во внимание не только денежные потоки, но и инвестиции, обусловившие их объем и формат.

Краткое описание

Показатели Benefit-to-Cost Ratio (BCR) и Savings-to-Investment Ratio (SIR) представляют собой коэффициенты, соотносящие ожидаемый экономический эффект с затраченными инвестициями. Эта специфика предопределяет основное применение метода BCR/SIR - установление приоритетов финансирования между проектами при ограниченном бюджете.

Как и в методе NB/NS, в формуле метода BCR/SIR анализируется не отдельная альтернатива, а сравнивается одна альтернатива с другой. Однако, в отличие от метода NB/NS, где аналитик рассматривает отдельный денежный поток, в методе BCR/SIR результат определяется отношением двух дисконтированных денежных потоков. Соответственно, изменяется единица измерения: в методе NB/NS результат выражен в денежных единицах, в методе BCR/SIR – в виде некоторого числа.

Значение коэффициента BCR/SIR превышающее единицу свидетельствует, что полученный эффект – выгоды или экономия, превышает вложенные инвестиции. При коэффициенте равном единице полученные выгоды или экономия просто возместили вложенные средства. При значении менее единицы полученный эффект в виде выгод/экономии не покрыл затраченные инвестиции.

Порядок расчета

Коэффициент Benefit-to-Cost Ratio (BCR) рассчитывается как выгоды за вычетом будущих неинвестиционных затрат, деленных на инвестиционные затраты. Иными словами, затраты Ct, в формуле ниже, уменьшаются на сумму инвестиционных затрат этого же периода - It, которые перемещаются в знаменатель.

Формула BCR 1

Оба коэффициента, и BCR, и SIR, определяются отношением дисконтированных величин, т.е. ожидаемые на установленном горизонте анализа, как выгоды и экономии, так и инвестиционные затраты, приводятся к моменту начала анализа. Иными словами, инвестиционные затраты, представленные в знаменателе формул расчета коэффициентов BCR/SIR, могут представлять собой как единовременную сумму, так и некоторый денежный поток в течении ряда лет.

Формула BCR 2

Коэффициент Savings-to-Investment Ratio (SIR) представляет собой вариант коэффициента BCR, несколько измененный таким образом, чтобы анализировать ситуации, где основным преимуществом инвестиций является снижение затрат. В этой формуле St определяется как экономия затрат плюс любые выгоды, связанные с альтернативой A1, по сравнению с выгодами взаимоисключающей альтернативы, A2. Как и в формуле BCR, инвестиционные затраты It учитываются в знаменателе.

Применение в типичных ситуациях

Особенности применения метода BCR/SIR , в типичных для этапа прединвестиционных исследований ситуациях с объектом недвижимости, представлены ниже.

Решение Алгоритм применения метода
Принять/Отклонить Рассчитывается BCR (или SIR, в зависимости от целей) для варианта с наличием инвестиций в сравнении с вариантом без инвестиций. Если коэффициент BCR или SIR больше единицы, инвестиции оправданы.
Проектное/инженерное решение или мощность/размер Рассчитываются BCR (или SIR, в зависимости от целей) и сравниваются парные альтернативы проектного/инженерного решения или мощности/размера, из которых выбирается лучшая альтернатива и далее используется как базовая/опорная в следующем парном сравнении. Процедура парного сравнения с шаговым увеличением инвестиций выполняется до тех пор, пока не останется альтернатив с коэффициентами, превышающими единицу.
Комбинации взаимозависимых решений/систем Приближенный подход заключается в (i) расчете BCR (или SIR, в зависимости от целей) для каждой взаимозависимой системы здания в ее наименее затратном размере (с минимальными инвестициями), без учета взаимозависимостей; (ii) выборе системы с наибольшим коэффициентом; и (iii) пересчете коэффициентов для всех взаимозависимых систем и приращений к системам на основе принятия первой. Далее (i) выбирается другая система или принимается шаговый прирост инвестиций для системы, отобранной на первом шаге итерации, (ii) пересчитываются коэффициенты для оставшихся вариантов, (iii) выбирается система с наибольшим коэффициентом. Процесс повторяется до тех пор, пока не останется альтернатив с коэффициентами, превышающими единицу.
Распределение ограниченного бюджета Для каждого из имеющихся проектов, конкурирующих за ограниченный бюджет, рассчитывается коэффициент BCR (или SIR, в зависимости от целей), после чего перечень ранжируется, с присвоением наибольшего приоритета финансирования проекту с наибольшим значением коэффициента. Комбинации конкурирующих проектов сопоставляются по критерию максимальной суммы полученных коэффициентов. Если это ранжирование недостаточно информативно, применяется метод совокупной чистой выгоды/экономии (Aggregate NB/NS).

Заключительные соображения

В завершение краткого обзора метода BCR/SIR необходимо отметить его следующие особенности:

  • Эффекты, не измеряемые в денежных единицах, должны быть одинаковыми для всех альтернатив или должны приниматься во внимание каким-либо иным способом.
  • Метод BCR/SIR выражает одним числом сравнение двух взаимоисключающих альтернатив проекта на одном и том же установленном горизонте анализа (В качестве одной из альтернатив может служить опция "do nothing" - оставить все как есть).

О авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Стадия ID
Стадия идентификации

Стадия идентификации (Стадия ID) - первый шаг в процессе продвижения проекта, систематизация разрозненной исходной информации и первичная оценка идеи

Обратная связь