Текст заметки:

Метод оценки чистой выгоды/экономии (NB/NS)

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Недвижимость & Инфраструктура

Метод NB/NS
Экономический анализ в недвижимости

Анализ недвижимости: чистая выгода/экономия

Анализ чистых выгод / чистой экономии (Net Benefits, NB / Net Savings, NS) – надежный, простой и широко применимый метод для поиска экономически эффективного варианта среди нескольких альтернативных вариантов строительства.

Краткое описание

Метод Net Benefits (NB) определяет величину чистой выгоды от инвестирования в анализируемый проект вместо инвестирования в сравниваемый альтернативный проект. При этом альтернативой А2 может быть и опция "do nothing", т.е. оставить все как есть.

Если значение (NB) положительно, инвестиции можно рассматривать как экономически оправданные.[1] Если показатель нулевой – альтернатива А1 равнозначна альтернативе А2. Случае, если значение (NB) отрицательно – инвестиции не дают эффекта.

Метод Net Benefits (NB) подходит для оценки альтернатив, конкурирующих по выгодам, которые можно измерить в денежных единицах.

В свою очередь, метод Net Savings (NS) предпочтителен в ситуациях, когда с точки зрения выручки или доходов рассматриваемые альтернативы примерно равнозначны, а инвестиции в альтернативные варианты проекта предполагают снижение будущих затрат.

Порядок расчета

Как и в случае с методом LCC, значение NB (или NS) может рассчитываться либо в формате приведенной стоимости, либо в виде годовой суммы – ежегодного платежа условного аннуитета в течении установленного горизонта анализа.

Формула NBNS 1

В отличие от метода LCC, где базовый вариант и альтернативные варианты оцениваются отдельно, в методе NB базовый случай не оценивается индивидуально. В основе метода NB лежит сравнение альтернативы с базовым уровнем или другой альтернативой. Таким образом, чистая выгода (NB) в периоде t рассчитывается путем вычитания разницы затрат альтернативы А1 и альтернативы А2 из разницы выгод альтернативы А1 и альтернативы А2. [2] Иными словами, числитель в формуле выше (кликабельно) разворачивается до выражения: (BА1 – BА2) – (CА1 – CА2).

Для решения задач, связанных с распределением ограниченного бюджета среди конкурирующих проектов, применяется простая формула совокупной чистой выгоды (Aggregate NB), [3] представленная ниже.

Формула NBNS 2

Смысл формулы прост – суммируется чистая выгода взаимозависимых проектов, включенных в анализируемую комбинацию проектов, и отбирается такая комбинация, которая обеспечивает максимальную совокупную выгоду.

Формула работает как при установленном бюджетном ограничении, так и без него. При ограничении бюджета, должно соблюдаться дополнительное условие - инвестиционные затраты проектов в каждой комбинации должны быть не более чем доступный бюджет.

Формула NBNS 3

Как было отмечено выше, в ситуациях, когда эффект инвестиций в альтернативу в большей степени проявляется в виде снижения затрат, необходимо применять метод расчета чистой экономии - Net Savings (NS). Существует несколько вариантов расчета Net Savings (NS), из которых чаще, в силу его простоты, применяется вариант, представленный слева (кликабельно). Как видно из формулы, чистая экономия определяется как разница в стоимости жизненного цикла двух альтернатив.

Применение в типичных ситуациях

Особенности применения метода NB/NS, в типичных для этапа прединвестиционных исследований ситуациях с объектом недвижимости, представлены ниже.

Решение Алгоритм применения метода
Принять/Отклонить Рассчитывается NB или NS для рассматриваемой альтернативы в сравнении с базовым/исходным вариантом (либо вариантом "do nothing"), и если полученное значение NB или NS является положительным, альтернатива принимается.
Проектное/инженерное решение или мощность/ размер Рассчитывается NB или NS для каждой альтернативы относительно базового/исходного варианта и выбирается альтернативное проектное/инженерное решение или мощность/размер, которое максимизирует NB или NS.
Размещение объекта Рассчитывается NB или NS для каждого альтернативного местоположения относительно базового/исходного варианта размещения и выбирается местоположение с максимальным NB или NS, при условии сохранения прочих факторов неизменными.
Аренда/покупка Рассчитывается NB для лизинга относительно альтернативы с покупкой и выбирается лизинг, если NB положительный, при условии сохранения прочих факторов неизменными.
Комбинации взаимозависимых решений/систем Рассчитывается совокупный/агрегированный NB или NS для каждой комбинации взаимозависимых систем и выбирается комбинация, которая максимизирует совокупный/агрегированный NB или NS.

Заключительные соображения

В завершение краткого обзора метода Net Benefits, NB / Net Savings, NS необходимо отметить его следующие особенности:

  • Эффекты, не измеряемые в денежных единицах, должны быть одинаковыми для всех альтернатив или должны приниматься во внимание каким-либо иным способом.
  • Метод NB/NS выражает одним числом сравнение двух взаимоисключающих альтернатив проекта на одном и том же установленном горизонте анализа (В качестве одной из альтернатив может служить опция "do nothing" - оставить все как есть).

Сноски

[1] В данном случае термин "экономически оправданные" применяется как синоним терминам "эффективный" и "экономичный" (подробнее о терминологии здесь). В случае "эффективности" – инвестиции ассоциируются с генерацией выгод, в случае "экономичности" инвестиции рассматриваются как способные снизить затраты.

[2] Под выгодами (Benefits) понимаются позитивные денежные потоки, под затратами (Costs), соответственно – негативные денежные потоки (оттоки средств).

[3] Формула совокупной чистой экономии (Aggregate NS) идентична формуле совокупной чистой выгоды (Aggregate NB), фактически показатель NBp заменяется на NSp.

О авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
СТАДИЯ ID
Стадия идентификации

Стадия идентификации (Стадия ID) - первый шаг в процессе продвижения проекта, систематизация разрозненной исходной информации и первичная оценка идеи