Текст заметки:
Алгоритм исправления ошибок кадастровой стоимости

Оптимизация имущественных налогов

Алгоритм исправления ошибок кадастровой стоимости
Оптимизация имущественных налогов

Алгоритм исправления ошибок кадастровой стоимости

Ноябрь 2024

Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (далее ФЗ-237) предоставляет возможность исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (КС). Однако для достижения результата необходимо придерживаться определенной последовательности процесса и учитывать ряд нюансов.

Что признается ошибками?

Ошибками, допущенными при определении КС, признается далеко не все, что могло бы показаться таковыми собственнику объекта. ФЗ-237 перечисляет следующие позиции:

  • несоответствие порядка определения кадастровой стоимости Методическим указаниям;
  • описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, которая повлияла на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости;
  • неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, например: его местоположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень износа, нахождение объекта недвижимости в границах ЗОУИТ;[2]
  • использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости;

Вероятность нарушения методологии или технической/формальной ошибки сравнительно невысока, т.к. методология едина, просматривается/проверяется в ходе ГКО [3] многими и не единожды, а расчет КС формализован, что сводит риск описки/опечатки и т.п. последствий человеческого фактора в работе ГБУ [4] к минимуму. В обсуждаемой ситуации зона особого внимания - индивидуальные особенности объекта (п.3-4 перечня).

Рекомендуемый порядок исправления КС

Рекомендуемый порядок исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, представлен на приведенной ниже схеме.

Памятка КС

В работе по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно выделить два основных этапа: (i) предварительный аудит ситуации, по итогам которого принимается (или не принимается) решение о подготовке Заявления в ГБУ об исправлении ошибок, и (ii) этап работы государственного бюджетного учреждения, определившего КС объекта недвижимости в рамках ГКО, и рассматривающего полученное Заявление на предмет удовлетворения или отказа требования исправить ошибки.

Важно отметить, что тщательность проработки этапа (i) не только на 99.9% определяет результативность этапа (ii), но и позволяет выявить возможности прочих вариантов снижения кадастровой стоимости (см. подробнее здесь).

Требования к подготовке и формат (a) Обращения о предоставлении разъяснений и (b) Заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, раскрываются в Ст. 20 и Ст. 21 ФЗ-237 соответственно.

Подводные камни процедуры

Предварительный аудит данных объекта недвижимости и правового поля его эксплуатации является критически важным этапом работы, поскольку определяет не только величину ожидаемого снижения налоговой нагрузки, но и вероятность попадания в ситуацию, когда обращение в ГБУ за разъяснениями или подача заявления об исправлении ошибки провоцирует не снижение КС, а ее увеличение.[5]

Памятка КС

Всесторонний аудит ситуации предполагает не только строгую проверку исходных данных объекта, используемых в расчете КС, что прямо следует из перечня ошибок, перечисленных в ФЗ-237, но и сценарный анализ изменения кадастровой стоимости объекта при том или ином изменении исходных параметров расчета, имеющих не только количественное измерение, но, часто, и качественный характер, без выраженных числовых границ. Иными словами, от специалиста, выполняющего аудит, требуется не только знание технических характеристик объекта недвижимости, но и понимание методологии и процедуры расчета КС объекта.

Исходные данные

Общедоступные сведения об объекте недвижимости, примененные для расчета его кадастровой стоимости, представлены на сайте Росреестра, на странице Фонда данных государственной кадастровой оценки. В этом же разделе доступны для скачивания отчеты об итогах государственной кадастровой оценки во всех субъектах Российской Федерации.

Отчеты об итогах государственной кадастровой оценки содержат детальную информацию о примененной методологии оценки, ситуации в целевых сегментах рынка, учитываемой в расчетах, исходные данные объектов недвижимости и прочие необходимые сведения. Именно с этими документами необходимо работать на этапе предварительного аудита.

Применение исправленной КС и пересчет налога

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в ГБУ течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений об этой КС. Иными словами, закон фактически предоставляет собственнику объекта недвижимости возможность исправить КС в течении всего срока ее действия, до пересмотра кадастровой стоимости объекта в рамках очередной ГКО.

Сроки применения сведений о кадастровой стоимости в различных обстоятельствах устанавливаются согласно положениям Ст. 18 ФЗ-237.

В рассматриваемой ситуации, как было отмечено выше на схеме, ГБУ по итогам исправления КС в течении 3-х дней передает сведения об исправленной (уменьшенной) кадастровой стоимости в МИЗО ПК (уполномоченный орган субъекта РФ) для внесения изменений в Акт об утверждении результатов ГКО. После внесения изменений в Акт, новая (уменьшенная) КС объекта недвижимости начинает применяться со дня начала применения сведений об исходной (с ошибками расчета) кадастровой стоимости.

Иными словами, если, например, в 2025 году кадастровая стоимость здания была исправлена (уменьшена), эта новая уменьшенная КС здания начинает применяться для целей определения налоговой базы по налогу на имущество с 01.01.2023, т.е. с момента начала применения исходной КС (с ошибками по итогам ГКО). Соответственно, изменение налоговой базы (КС здания) с 01.01.2023, влечет перерасчет суммы налога/авансовых платежей по налогу, ранее исчисленных исходя из недостоверных сведений о кадастровой стоимости с 01.01.2023 до момента исправления КС в 2025 году.

Ссылки

[1] МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ (Утверждены приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336).

[2] ЗОУИТ - Зона с особыми условиями использования территории.

[3] ГКО - Государственная кадастровая оценка, проводимая в порядке, определенном в Ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

[4] ГБУ - Государственное бюджетное учреждение, осуществляющее работы по государственной кадастровой оценке на территории субъекта РФ. В Приморском крае - Краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края".

[5] В случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, ГБУ исправляет такие ошибки самостоятельно, без получения Заявления об исправлении ошибок (ч.7 Ст.20 ФЗ-237). Таким образом, если Обращение подано без должного предварительного аккуратного анализа изменений КС, то можно получить эффект, обратный ожидаемому.

Об авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Как часто случаются ошибки
Back-Of-The-Envelope

Почти 6.1 тыс. ошибок ЕГРН, определяющих кадастровую стоимость, исправлено в Калужской области за 10м24

Download PDF
Рекомендуемый порядок исправления КС

Рекомендуемый порядок исправления КС

Обратная связь