Текст заметки:

Запрос разъяснений, связанных с определением КС

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Оптимизация имущественных налогов

Предоставление разъяснений, связанных с определением КС
Оптимизация имущественных налогов

Запрос разъяснений, связанных с определением КС

Август 2025

Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (далее ФЗ-237) предоставляет возможность запросить у бюджетного учреждения (ГБУ) [1] разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости (КС), в порядке, установленном в Статье 20 указанного закона. Однако необходимо учесть, что состав предоставляемых разъяснений регламентирован, и на, казалось бы, очевидный вопрос: "Почему возросла кадастровая стоимость?", ГБУ отвечать не будет.

На какие вопросы отвечает ГБУ?

Бюрократический новояз – "связанные с определением кадастровой стоимости", не дает четкого ответа на поставленный вопрос и требует хотя бы минимального погружения в процедуру расчета КС объекта недвижимости. С этой точки зрения, необходимо отметить, что результат расчета КС определяется, главным образом, двумя обстоятельствами:

  • качеством и наполненностью значительного массива исходных данных и допущений, используемых в расчете кадастровой стоимости;
  • корректным выбором и исполнением процедуры расчета кадастровой стоимости;

В свою очередь, массив исходных данных и допущений, объединяемых общим термином – "ценообразующие факторы",[2] можно сгруппировать в три больших блока:

  • информация о внешней среде объекта недвижимости;
  • информация о непосредственном окружении и сегменте рынка объекта недвижимости;
  • информация непосредственно об оцениваемом объекте недвижимости;

В процедуре расчета КС также можно выделить несколько критических блоков:

  • выбор сегмента рынка объектов недвижимости, типовой зоны, оценочной зоны, группы, подгруппы, к которым отнесен оцениваемый объект недвижимости;
  • обоснование выбора модели определения КС, подходов и методов оценки;
  • состав и достоверность информации, определившей решения, выводы и выбор последовательности определения КС;

Представленная структура информационных блоков является ответом на поставленный выше вопрос и фактически определяют содержание Раздела 5 – "Сведения об использованной информации и определении кадастровой стоимости объекта недвижимости", утвержденной Росреестром "Формы предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости".[3]

Но, как всегда, есть нюансы.

На что необходимо обратить внимание?

Как не сложно догадаться, ошибки в перечисленных выше блоках приводят к ошибочным результатам расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости и являются резонным основанием для подачи заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении КС в соответствии с порядком, установленным в Ст.21 ФЗ-237.

Более того, ГБУ в ходе подготовки ответа на запрос о предоставлении таких разъяснений, перепроверяет расчет и, в случае выявления ошибок в расчете КС объекта недвижимости, исправляет такие ошибки в инициативном порядке,[4] без дополнительного обращения в рамках процедуры по Ст.21 ФЗ-237.

Проще говоря, подавая запрос о предоставлении разъяснений, необходимо учитывать, что ГБУ не только предоставляет сведения об использованной информации и определении КС, но перепроверяет и, при необходимости, исправляет сам расчет.

Это обстоятельство еще раз напоминает о необходимости предварительного аудита и проверки расчета кадастровой стоимости, выполненного государственным бюджетным учреждением, не только перед подачей Заявления об исправлении ошибок в рамках процедуры по Ст.21 ФЗ-237, но и перед подачей Запроса о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, по Ст.20 ФЗ-237.

Рекомендуемый порядок работы

Рекомендуемый порядок работы с ГБУ по запросу разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, представлен на приведенной ниже схеме.

Запрос разъяснений ао Ст.20 в ГБУ

Как было отмечено выше, планируя направлять в ГБУ соответствующий запрос, важно помнить о том, что данное обращение имеет следствием не только предоставление ответа, но и инициирование внутренней проверки расчета кадастровой стоимости интересующего вас объекта недвижимости специалистами ГБУ. В связи с этим, важно задать себе простой вопрос: а вы уверены, что ошибки, которые потенциально могут быть найдены в расчете КС, приведут к снижению кадастровой стоимости интересующего вас объекта?

Для того, чтобы не попасть в неприятную ситуацию настоятельно рекомендуем, как и в прочих ситуациях работы по процедурам Ст. 21 и Ст.22.1 ФЗ-237, в обязательном порядке проводить предварительный аудит объекта/ситуации.

Инициировав процедуру предварительного аудита, собственник (арендатор) получает несколько преимуществ:

  • получает представление о возможном векторе коррекции исходной кадастровой стоимости объекта и минимизирует риск нежелательного изменения исходной ситуации;
  • получает набор аргументов "за/против" для выбора предпочтительного варианта работы с ГБУ – по Ст.20, Ст.21 (а фактически – и по Ст.22.1) ФЗ-237;
  • приближает дату получения результата на 30 дней, если предварительный аудит дает основания сразу переходить к работе по процедуре исправления ошибок в рамках Ст.21 ФЗ-237, или по процедуре замены КС на рыночную стоимость по Ст.22.1 ФЗ-237;

Ссылки

[1] ГБУ - Государственное бюджетное учреждение, осуществляющее работы по государственной кадастровой оценке на территории субъекта РФ. В Приморском крае - Краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края".

[2] Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости, и/или его внешнего экономического/социального и прочего окружения, влияющая на стоимость этого объекта (рыночную, кадастровую или любую иную).

[3] Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0280 "Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений"/

[4] См. п.7 Статья 20. Предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, ФЗ-237.

Об авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Эффект замены Ст.22 на Ст.22.1
Метод BCR/SIR

Комментарий к замене Ст.22 на Ст.22.1 в ФЗ-237

Исправление ошибок КС
Back-Of-The-Envelope

Комментарий и памятка к алгоритму работы по исправлению ошибок, допущенных в расчете кадастровой стоимости

Замена КС на РС
Метод BCR/SIR

Комментарий и памятка к алгоритму работы по замене кадастровой стоимости объекта на его рыночную стоимость

Download PDF
Алгоритм запроса разъяснений, связанных с определением КС

Рекомендуемый порядок работы с ГБУ при запросе разъяснений, связанных с определением КС