Объекты недвижимости

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, под недвижимостью (недвижимым имуществом) понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отметим, что по ГК РФ, в отличие от оценочной практики, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (суда внутреннего плавания).

Законодательство по оценке рассматривает объекты недвижимости во взаимосвязи с соответствующими имущественными правами и, кроме того, дополнительно детализирует состав таких объектов. В частности, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО-7)" под объектами недвижимости, которые могут выступать объектами оценки, перечисляет:

  • застроенные земельные участки;
  • незастроенные земельные участки;
  • объекты капитального строительства;
  • части земельных участков и объектов капитального строительства;
  • жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности.

Объекты недвижимости можно классифицировать по широкому спектру признаков и/или характеристик, имеющих различную степень важности для широкого круга лиц, так или иначе связанных с проектированием, строительством и эксплуатацией объектов недвижимости.

С точки зрения оценки, наиболее существенное значение имеет характер эксплуатации объекта недвижимости, его способность генерировать, непосредственно или косвенно, денежный поток в интересах владельца этого объекта, а также способность объекта недвижимости решать проблемы владельца или обеспечивать его те или иные потребности.

Процесс оценки недвижимости

Независимо от характера и назначения, процесс оценки предполагает осуществление оценщиком следующих шагов (п. 16 ФСО-1):

  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  • осуществление сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки;
  • применение подходов к оценке, включая выбор конкретных методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости;
  • составление отчета по оценке.

Кроме того, оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Процесс оценки недвижимости укрупненно

Этапы процесса оценки недвижимости

Основные этапы процесса оценки недвижимости представлены слева на рисунке.

Процесс оценки начинается с идентификации проблемы и объекта оценки. Данный этап фактически представляет собой формирование задания на оценку недвижимости, устанавливающего условия работы оценщика и перспективы использования подготовленного отчета по оценке. Далее оценщик переходит к формированию необходимого информационного массива.

Третий этап - анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости (HBUA – Highest and Best Use Analysis), предваряет расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости и, по сути, определяет генеральную линию стоимостного анализа, применяемую оценщиком в данном конкретном случае.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который:

  • юридически возможен и соответствующим образом оформлен,
  • физически осуществим,
  • обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами, и
  • дает максимальную стоимость.

Далее оценщик приступает непосредственно к определению рыночной стоимости земельного участка и улучшений (постройки, здания), используя для определения рыночной стоимости последнего все три классических подхода, либо отдельные из них, в зависимости от наличия необходимых данных и установленных ограничений.

Определив индикативные уровни рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами, оценщик устанавливает итоговое значение стоимости объекта в рамках процедуры согласования (Reconciliation of Value Indications and Final Value Estimate). Далее полученное согласованное значение стоимости суммируется с полученным на предыдущем этапе значением рыночной стоимости земельного участка.

Завершается работа оценщика составлением отчета по оценке недвижимости и представлением результатов анализа клиенту.

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).

Тарифы на оценочные работы - 2016

Действующие тарифы-2016 на выполнение оценочных работ, рекомендованные Приморским региональным отделением РОО.