Объекты недвижимости

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, под недвижимостью (недвижимым имуществом) понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отметим, что по ГК РФ, в отличие от оценочной практики, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (суда внутреннего плавания).

Законодательство по оценке рассматривает объекты недвижимости во взаимосвязи с соответствующими имущественными правами и, кроме того, дополнительно детализирует состав таких объектов. В частности, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО-7)" под объектами недвижимости, которые могут выступать объектами оценки, перечисляет:

  • застроенные земельные участки;
  • незастроенные земельные участки;
  • объекты капитального строительства;
  • части земельных участков и объектов капитального строительства;
  • жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности.

Объекты недвижимости можно классифицировать по широкому спектру признаков и/или характеристик, имеющих различную степень важности для широкого круга лиц, так или иначе связанных с проектированием, строительством и эксплуатацией объектов недвижимости.

С точки зрения оценки, наиболее существенное значение имеет характер эксплуатации объекта недвижимости, его способность генерировать, непосредственно или косвенно, денежный поток в интересах владельца этого объекта, а также способность объекта недвижимости решать проблемы владельца или обеспечивать его те или иные потребности.

Процесс оценки недвижимости

Независимо от характера и назначения, процесс оценки предполагает осуществление оценщиком следующих шагов (п. 16 ФСО-1):

  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  • осуществление сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки;
  • применение подходов к оценке, включая выбор конкретных методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости;
  • составление отчета по оценке.

Кроме того, оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Процесс оценки недвижимости укрупненно

Этапы процесса оценки недвижимости

Основные этапы процесса оценки недвижимости представлены слева на рисунке.

Процесс оценки начинается с идентификации проблемы и объекта оценки. Данный этап фактически представляет собой формирование задания на оценку недвижимости, устанавливающего условия работы оценщика и перспективы использования подготовленного отчета по оценке. Далее оценщик переходит к формированию необходимого информационного массива.

Третий этап - анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости (HBUA – Highest and Best Use Analysis), предваряет расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости и, по сути, определяет генеральную линию стоимостного анализа, применяемую оценщиком в данном конкретном случае.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который:

  • юридически возможен и соответствующим образом оформлен,
  • физически осуществим,
  • обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами, и
  • дает максимальную стоимость.

Далее оценщик приступает непосредственно к определению рыночной стоимости земельного участка и улучшений (постройки, здания), используя для определения рыночной стоимости последнего все три классических подхода, либо отдельные из них, в зависимости от наличия необходимых данных и установленных ограничений.

Определив индикативные уровни рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами, оценщик устанавливает итоговое значение стоимости объекта в рамках процедуры согласования (Reconciliation of Value Indications and Final Value Estimate). Далее полученное согласованное значение стоимости суммируется с полученным на предыдущем этапе значением рыночной стоимости земельного участка.

Завершается работа оценщика составлением отчета по оценке недвижимости и представлением результатов анализа клиенту.

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).

Стоимость работ по оценке

Тарифы на выполнение работ по оценке, рекомендованные Приморским региональным отделением РОО.