Задание на оценку

Набор элементов задания на оценку бизнеса в российской практике оценки устанавливается Федеральными Стандартами Оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1) " и "Оценка недвижимости (ФСО-7)". В частности, ФСО-1 перечисляет следующие элементы задания на оценку (общие для всех видов оценки):

  • Объект оценки.
  • Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки.
  • Цель оценки.
  • Предполагаемое использование результатов оценки.
  • Вид стоимости.
  • Дата оценки.
  • Допущения, на которых должна основываться оценка.

Специальный стандарт по оценке недвижимости ФСО-7 уточняет исходный перечень элементов задания на оценку для объектов недвижимости:

  • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
  • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
  • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки;

Как и в любом другом случае оценки, точное формулирование задания на оценку недвижимости поможет клиенту и оценщику избежать в дальнейшем недоразумений, ошибок и разногласий, как на этапе выполнения работы и ее представления клиенту, так и в ходе последующего использования отчета по оценке в соответствии с установленным клиентом назначением.

Осмотр объекта и наличие документов на землю

Инициатором оценки объекта недвижимости может выступить любое заинтересованное лицо, не обязательно владелец объекта, например – потенциальный покупатель, подыскивающий подходящий объект недвижимости под свои коммерческие или иные цели. Данное лицо может не обладать полномочиями, обеспечивающими возможность осмотра объекта, равно как и не иметь документов на земельный участок, на котором расположен объект, вызвавший интерес данного лица.

Соответственно, возникает вопрос о допустимости выполнения оценки объекта, в отношении которого у оценщика нет полного объема информации. Федеральный стандарт "Оценка недвижимости (ФСО-7)" дает ответ на этот вопрос.

Невозможность осмотреть объект оценки

Пункт 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" определяет:

  • При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Таким образом, в случае, если оценщик не имеет возможности осмотреть объект, он "указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра". Иными словами, осмотр объекта не является обязательным условием оценки, однако невозможность осмотреть объект оценки, не исключено, вызовет необходимость установить дополнительные ограничения на сферу применения подготовленного с таким ограничением отчета.

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Пункт 6 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" определяет:

  • Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

Иными словами, если объект не попадает в категорию самовольной застройки, подлежащей сносу, оценщик исходит из предположения, что владелец эксплуатирует объект оценки в соответствии с действующим законодательством и несет соответствующую арендную или налоговую нагрузку. Итоговая стоимость такого объекта может быть скорректирована на приведенную величину затрат, связанных с оформлением надлежащего пакета документов на земельный участок, находящийся под оцениваемым объектом.

В любом случае, и невозможность осмотреть объект оценки, и отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, являются важными элементами ситуации, требующими обсуждения между клиентом и оценщиком на этапе подготовки задания на оценку.

Набор документов для оценки недвижимости

Приведенный ниже перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом недвижимости и уточнения задания на оценку.

В случае оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, или:

  • при использовании перечисленных объектов в качестве залога;
  • при отчуждении перечисленных объектов;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с перечисленными объектами оценки;
  • при передаче перечисленных объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
  • при возникновении споров по стоимости перечисленных объектов;

Документы необходимо представить в виде копий, заверенных подписью ответственных лиц, скрепленных печатью. Аналогичное требование применимо к документам к оценке активов юридических и физических лиц, в случае последующего использования отчета по оценке в ходе официальных процедур, например, судебных.

В прочих ситуациях возможно использование оценщиком цифровых копий документов (сканов). В любом случае, данный вопрос предпочтительнее обсудить с оценщиком в ходе формирования задания на оценку.

Документы для оценки земельного участка

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности (Договор аренды земельного участка).
  • Кадастровый паспорт (план) земельного участка.
  • Документы по инденерным сетям, присутствующим на земельном участке.
  • Документы по сервитуту (или иным органичениям прав собственника) в отношении инженерных сетей, проездов и/или иных сооружений, расположенных на участке.

Документы для оценки доходной (производственной) недвижимости

  • Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
  • Технический паспорт БТИ (проектная документация на здание/сооружение).
  • Cведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
  • Применительно к линейным объектам - данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
  • Бухгалтерская справка о балансовой стоимости объекта оценки - первоначальной и накопленному износу (если собственник объекта оценки – юридическое лицо).
  • Справка по эксплуатационным расходам (инженерное обеспечение), налоговым платежам за текущий и предшествующий год.
  • Справка о ставках аренды и основных условиях аренды площадей в здании сторонними арендаторами.

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).