Текст Заметки по теме:
Формирование задания на оценку недвижимости

Оценка недвижимости

Процесс оценки объекта недвижимости
Подготовка процесса оценки

Процесс оценки объекта недвижимости

Предварительный комментарий

Процесс определения стоимости объекта недвижимости начинается в тот момент, когда оценщик идентифицирует полученное им от заказчика задание на оценку, и завершается, когда он передает готовый отчет (или озвучивает устное заключение) заказчику.

В свою очередь, процесс определения стоимости включает ряд конкретных действий, объем которых зависит от особенностей задания на оценку и полноты имеющихся исходных данных.

При этом важно учитывать, что каждый объект недвижимости является уникальным, даже если это объект, построенный по типовому проекту. Почему? Все дело в том, что "объект недвижимости" для оценщика, это всегда система двух переменных: (а) собственно здание или сооружение, и (2) его локация, или - местоположение. Можно утверждать, что два типовых здания или сооружения, но находящиеся в разных локациях и в разных внешних условиях, будут оцениваться по разным алгоритмам и, 99.9%, будут иметь разные стоимости.

Однако, независимо от специфики ситуации и особенностей оцениваемого объекта, процесс оценки предполагает последовательное выполнение оценщиком семи шагов, представленных ниже. Понимание этой последовательности позволяет Заказчику более точно сформулировать задание на оценку, а также понимать, какие данные могут потребоваться оценщику, и заранее их подготовить.

Формализованные требования ФСО

В обновленных в 2015 году [1] Федеральных стандартах оценки (ФСО № 1 - Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки) основные шаги в процедуре оценки объектов недвижимости представлены в Статье 23 Главы V "Требования к проведению оценки":

  • заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  • сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  • применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • составление отчета об оценке;

Кроме того, оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Основные этапы процесса оценки

Основные этапы процесса оценки объекта недвижимости представлены в укрупненном виде на приведенной ниже схеме.

Процесс оценки недвижимости укрупненно

Этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки начинается с идентификации проблемы, стоящей перед Заказчиком, и объекта оценки. Фактически данный этап представляет собой формирование задания на оценку недвижимости, устанавливающего условия работы оценщика и перспективы использования подготовленного отчета по оценке.

Далее оценщик переходит к формированию необходимого информационного массива данных по внешнему окружению объекта оценки и данных, касающихся непосредственно оцениваемого объекта: технических характеристик постройки, здания, сооружения (т.е. изучает планы, конструктивные характеристики, инженерное насыщение и т.п.), истории владения и пользования, текущих условий его эксплуатации, и т.п.

Третий этап - анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости (HBUA – Highest and Best Use Analysis), предваряет расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости и, по сути, определяет генеральную линию стоимостного анализа, применяемую оценщиком в данном конкретном случае.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который:

  • юридически возможен и соответствующим образом оформлен,
  • физически осуществим,
  • обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами, и
  • дает максимальную стоимость.

Далее оценщик приступает непосредственно к определению рыночной стоимости земельного участка и улучшений (т.е. построек, зданий, сооружений), используя для определения рыночной стоимости последнего все три классических подхода, либо отдельные из них, в зависимости от наличия необходимых данных и установленных ограничений.

Определив индикативные уровни рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами, оценщик устанавливает итоговое значение стоимости объекта в рамках процедуры согласования. Далее полученное согласованное значение стоимости суммируется с полученным на предыдущем этапе значением рыночной стоимости земельного участка.

Завершается работа оценщика составлением отчета по оценке недвижимости и представлением результатов анализа клиенту.

Сноски

[1] Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Экспресс-анализ BOTE
Back-Of-The-Envelope

- Back-Of-The-Envelope - средство экспресс оценки обоснованности покупки земельного участка и/или выбора варианта проекта

Pro-Forma CRE
PRO-FORMA CRE

Разбор структуры отчета объекта CRE - Pro-Forma документ категории "must have" для девелопера, владельца, оператора, покупателя и продавца объекта коммерческой недвижимости

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).

Обратная связь