Текст Заметки по теме:
Формирование задания на оценку недвижимости

Оценка недвижимости

Формирование задания на оценку недвижимости
Подготовка процесса оценки

Формирование задания на оценку недвижимости

Первый шаг в процессе оценки

Первый шаг в процессе оценки недвижимости состоит в формировании задания на оценку, чтобы определить границы оценки и устранить потенциальную двусмысленность относительно характера задания. Как было отмечено на схеме в заметке "Процесс оценки объекта недвижимости", в постановке задания на оценку должны быть учтены следующие элементы:

  • Идентификация объекта недвижимости;
  • Идентификация имущественных прав, подлежащих оценке;
  • Цель выполнения оценки;
  • Определение применяемого стандарта стоимости;
  • Дата оценки;
  • Условия применения отчета по оценке;
  • Объем оценки, допущения и ограничивающие условия;
  • Прочие ограничивающие условия;

С небольшими изменениями перечисленные позиции фактически продублированы в Федеральных стандартах оценки.

Формализованные требования ФСО

В обновленных в 2015 году [1] Федеральных стандартах оценки (ФСО № 1 - Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки) в Статье 21 Главы IV "Задание на оценку" указывается, что задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки, и перечисляется состав элементов задания на оценку:

  • объект оценки;
  • права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
  • цель оценки;
  • предполагаемое использование результатов оценки;
  • вид стоимости;
  • дату оценки;
  • допущения, на которых должна основываться оценка;
  • иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки;

Специальный стандарт "Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденный в 2014 году, [2] дополняет общий перечень элементов задания на оценку тремя дополнительными элементами, характерными для объекта недвижимости, состоящего из нескольких частей:

  • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
  • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
  • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки;

Ряд элементов задания на оценку необходимо рассмотреть детальнее.

Идентификация объекта недвижимости и прав, подлежащих оценке

Первой определяющей характеристикой объекта недвижимости является его адрес либо иная информация, которая позволяет обозначить его местоположение.

В свою очередь, адрес объекта недвижимости позволяет уточнить его кадастровый номер и, далее, получить необходимое для оценки полное юридическое описание объекта недвижимости, включая информацию об истории смены собственника, наличии обременений и т.п.

Необходимо понимать, что выполняя оценку стоимости объекта недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость определенного пакета прав на данный объект.

Пакет имущественных прав

Пакет имущественных прав

Иными словами, выражение "оценить объект недвижимости" на самом деле подразумевает - "оценить пакет прав на объект недвижимости". Почему это именно так?

Дело в том, что в результате осуществления имущественной сделки с объектом недвижимости, от предыдущего к новому собственнику или пользователю переходит определенный набор имущественных прав, позволяющий в дальнейшем, в зависимости от объема обременений, в той или иной степени владеть, пользоваться и распоряжаться активом (см. схему слева). [3]

Под правами владения, пользования и распоряжения понимается следующее:

  • Право владения - фактическое обладание вещью. Различаются владение собственника и владение несобственника. В основе законного владения несобственника лежит всегда какое-либо правовое основание (правовой титул).
  • Право пользования заключается в праве производительного или личного потребления вещи для удовлетворения собственных потребностей и интересов в зависимости от её назначения (эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т.п.).
  • Право распоряжения осуществляется чаще всего путём совершения различных сделок (купли-продажи, мены, дарения и т.д.).

В случае оценки права собственности оценщик определяет стоимость полного пакета прав в составе 3-х элементов – права владения, права пользования, и права распоряжения.

Возможны случаи оценки неполного пакета прав, например, при передаче объекта недвижимости в аренду. В этом случае арендатору передается ограниченный пакет прав – только владение и пользование, исключая право распоряжения.

Наконец, оцениваемые права собственности могут быть обременены правами третьих лиц, не являющихся собственниками, на оцениваемую недвижимость в силу судебного акта, соглашения двух сторон или договора.

Таким образом, юридической подоплеке конкретной оценке необходимо уделить пристальное внимание и четко идентифицировать права, подлежащие оценке в конкретной рассматриваемой ситуации. В противном случае работа оценщика может оказаться бесполезной.

Дата оценки и вид стоимости

Дата оценки - это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта недвижимости.

В большинстве случаев объекты недвижимости оцениваются на некую текущую дату и в этом случае оценщик, как правило, в качестве даты оценки выбирает дату посещения и осмотра оцениваемого объекта недвижимости, в ходе которого выполняется его фотографирование.

Вместе с тем, вполне возможны ситуации, когда оценка выполняется на дату в прошлом, например при разрешении споров в суде, или при подготовке судебного оценочного заключения.

При формулировании задания на оценку указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки, например:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость;

В большинстве ситуаций в задании на оценку указывается вид стоимости – рыночная стоимость, которая определяется ФЗ-135 "Об оценочной деятельности" [4] следующим образом.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме;

Под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования этого объекта.

Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Сноски

[1] Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

[2] Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

[3] Источник: Учебный слайдфильм "Право гражданские правоотношения. Права собственности. Права потребителей", ИНФОУРОК.ru.

[4] Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Экспресс-анализ BOTE
Back-Of-The-Envelope

- Back-Of-The-Envelope - средство экспресс оценки обоснованности покупки земельного участка и/или выбора варианта проекта

Pro-Forma CRE
PRO-FORMA CRE

Разбор структуры отчета объекта CRE - Pro-Forma документ категории "must have" для девелопера, владельца, оператора, покупателя и продавца объекта коммерческой недвижимости

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).

Обратная связь