Текст заметки:

Экспресс-анализ Back-Of-The-Envelope (BOTE)

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Стадия идентификации проекта

Краткая форма отчета по оценке недвижимости
Технологии стоимостного анализа

Экспресс-анализ Back-Of-The-Envelope (BOTE)

Инструмент начального этапа

Анализ Back-Of-The-Envelope [1] является инструментом предварительной оценки проекта развития недвижимости, когда необходимо оперативно получить общее представление об экономической целесообразности проекта/сделки, оценить предельную стоимость участка под имеющийся проект, сформулировать задание на проектирование в части типа и масштаба застройки.

Суть анализа Back-Of-The-Envelope, кратко, заключается в следующем:

  • Определяются характеристики объекта, который может быть построен на имеющемся участке, с учетом установленных юридических и градостроительных ограничений;
  • Исходя из характеристик объекта, определяются общие затраты на проект;
  • Определяется рыночная стоимость этого объекта, в предположении, что он построен;
  • Сопоставляются две цифры – (а) затраты на проект, и (б) цена продажи готового объекта (рыночная стоимость);

Сведение результатов расчета для нескольких рассмотренных вариантов в единую таблицу автоматически ранжирует эти варианты по степени эффективности инвестиций, а упрощенный формат позволяет быстро определить предельное значение любого параметра объекта/сделки, учитываемого в цепочке расчета.

Структура и последовательность

Основные блоки и последовательность выполнения экспресс-анализа Back-Of-The-Envelope представлены на схеме ниже.

Схема Back-Of-The-Envelope анализа
Общая схема Анализ Back-Of-The-Envelope

В основе экспресс-анализа Back-Of-The-Envelope лежит понимание того, что характер развития прилегающей к анализируемому земельному участку территории, текущее и ожидаемое экономическое/рыночное окружение, функциональное зонирование и градостроительные регламенты позволяют рассматривать для анализируемого земельного участка несколько альтернативных вариантов застройки, отличающихся, как минимум, следующими принципиальными параметрами:

  • функциональным назначением объекта и его масштабом;
  • требуемым объемом инвестиций;
  • ожидаемым объемом стабилизированного денежного потока (CFst);
  • ожидаемым периодом достижения CFst (до планового заполнения/мощности);
  • рыночной стоимостью готового объекта (FGCV);[2]

В ходе анализа для варианта, предполагающего строительство объекта недвижимости на имеющемся или приобретаемом земельном участке, осуществляются следующие шаги:

  • исходя из зонирования территории и установленных для участка ограничений, определяются технические параметры объекта, определяющие его способность генерировать денежный поток (общая площадь, этажность и т.п.);
  • исходя из типа/масштаба объекта устанавливается график осуществления проекта, включая период достижения планового уровня заполнения/мощности;
  • определяется общая сумма затрат на проект, включая дефицит CF на этапе поглощения рынком нового объекта;
  • определяется структура капитала в проекте;
  • определяется стабилизированный NOI (Net Operating Income);[3]
  • определяется рыночная стоимость готового объекта (FGCV);
  • определяется чистая выручка от гипотетической продажи объекта;
  • рассчитываются показатели, характеризующие эффективность инвестиций;

По итогам расчетов, лицо, выполняющее анализ Back-Of-The-Envelope, получает таблицу, в которую сведены итоговые результаты для каждого из рассмотренных вариантов застройки имеющегося земельного участка. Например так, как это показано на рисунке (цифры условные, только для целей иллюстрации).

Результаты BOTE анализа
Результаты Back-Of-The-Envelope

Быстрый взгляд на таблицу позволяет понять, что строительство объекта разного назначения/мощности/площади на одном и том же участке будет иметь совершенно разные результаты. Какой выбрать? Это зависит от имеющихся у владельца участка предпочтений, финансовых возможностей/ограничений и т.п. факторов. В любом случае, этот предварительный результат позволит отбросить заведомо неприемлемые варианты, не растрачивать имеющиеся ограниченные временные и финансовые ресурсы впустую, а сконцентрировать их на каком-то одном, может быть двух вариантах, перейдя к их более детальному анализу/оценке

Специфика и ограничения

Как и у любого другого инструмента, у экспресс-анализа Back-Of-The-Envelope имеется своя специфика и ограничения, в частности:

  • подразумевается, что лицо, использующее данный инструмент, что называется, "в теме" – знает текущую конъюнктуру и тренды рынка, текущие ставки аренды, имеет представление о рыночной стоимости объектов, подобных рассматриваемому в анализе, и т.п.;
  • экспресс-анализ намеренно опирается на усредненные исходные данные, поскольку предполагается, что если исследуемый вариант инвестиций показывает невысокие или неприемлемые показатели в упрощенном анализе, то высока вероятность, что дальнейший, более тщательный, анализ проекта [4] не имеет смысла;

Практический результат

Фактически, опираясь на инструментарий экспресс-анализа Back-Of-The-Envelope, инициатор проекта получает возможность:

  • сравнить альтернативные варианты проекта/застройки, сопоставляя их по набору перечисленных выше параметров;
  • сравнить альтернативные варианты проекта/застройки с точки зрения их соответствия установленным инициатором проекта ресурсным ограничениям и принимаемым уровнем риска;
  • сэкономить время, быстро отфильтровывая проблемные проекты/сделки, и сосредотачивая свое время и внимание на наиболее перспективных идеях/планах;
  • исключить риск потерь времени и средств на разработку вариантов проекта, предлагаемых исходя из эстетических и/или технических соображений, далеких от экономических и/или рыночных критериев инвестиционной эффективности;

Сноски

[1] Термин Back-Of-The-Envelope, дословно – "на обратной стороне конверта", это приблизительный расчет, обычно записываемый на любом доступном клочке бумаги. Термин подчеркивает, что для выполнения этого расчета достаточно скромного набора ресурсов – минимум времени и буквально небольшого листка бумаги. В целом, этот расчет нечто большее, чем предположение, но менее точное, чем обоснованный расчет или математическое доказательство.

[2] FGCV (Future Gross Capitalized Value) – будущая валовая капитализированная стоимость. По сути, это рыночная стоимость готового объекта недвижимости.

[3] NOI (Net Operating Income) - чистый операционный доход. Схема расчета показателя представлена в заметке "Pro-Forma объекта коммерческой недвижимости".

[4] В рамках стадий идентификации проекта (Project Identification Analysis) или Feasibility Study.

О авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании