Текст заметки:

Состав исходной информации для оценки недвижимости

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Оценка недвижимости

Состав исходной информации для оценки недвижимости
Подготовка процесса оценки

Состав исходной информации для оценки объекта недвижимости

Предварительный комментарий

Состав и формат представления документов и информации, собираемой перед выполнением оценки объекта недвижимости, определяется главным образом, двумя обстоятельствами.

Прежде всего, это необходимость идентификации, как оцениваемого объекта, так и имущественных прав, подлежащих оценке. И, кроме того, это необходимость подтверждения того обстоятельства, что оценщик применял в расчетах достоверные количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта.

Строго говоря, критическим минимумом информации для оценки объекта недвижимости являются данные в составе: (а) местоположения оцениваемого объекта, и (б) его физических/технических, хотя бы и приближенных, характеристик. Этот минимум информации уже позволяет, хотя грубо, и с известными ограничениями, но оценить объект в ситуации, когда, например, заказчик оценки предварительно анализирует перспективы какой-то сделки или проекта, в рамках которых необходимо учитывать примерный диапазон рыночной стоимости объекта, не принадлежащего заказчику.

Конечно, возможности использования такого отчета будут ограничены. И если для принятия решения коммерческого или управленческого характера самим заказчиком такой отчет вполне применим, то для официального использования, например для целей налогообложения, в бухучете, использования в официальных инстанциях, для судебной тяжбы, для работы с инвестором/банком - очевидно нет.

Если заказчику необходим отчет по оценке, "как документ, содержащий сведения доказательственного значения", [1] в подготовке исходной документации и информации необходимо придерживаться представленных ниже положений.

Базовый блок информации и его полнота

Состав документов и информации, требуемых для оценки объекта недвижимости, несколько варьируется от ситуации к ситуации. Как правило, основные факторы, определяющие этот состав, включают: (а) назначение оцениваемого объекта, (б) планируемое использование отчета по оценке, и (в) прочие особые условия, установленные заказчиком в задании на оценку.

Несмотря на некоторые вариации, в составе необходимых для оценки объекта недвижимости исходных данных всегда присутствует неизменный блок, включающий в себя следующие позиции:

  • Документы, подтверждающие право на объект (свидетельство о регистрации права собственности, договор аренды и т.п.).
  • Документы, подтверждающие право на земельный участок (свидетельство о регистрации права собственности, договор аренды и т.п.).
  • Технический паспорт БТИ (выписка из технического паспорта, поэтажный план с экспликацией) или технический паспорт сооружения (например, паспорт причального сооружения). При отсутствии технического паспорта – проектная документация, описание объекта, его основные физические размеры, технические характеристики (конструктивные решения, материал изготовления и т.п.), позволяющие идентифицировать характеристики оцениваемого объекта.
  • Справка бухгалтерии о балансовой стоимости объекта, если собственником [2] является юридическое лицо (с раскрытием даты постановки на баланс, первоначальной стоимости, суммы начисленного износа, остаточной стоимости).
  • Сведения о наличии обременений (залог, долговые обязательства, специальные оговорки в контрактах, соглашениях, договорах, специальные условия налогообложения и т.п.), ограничивающих возможные форматы использования оцениваемого объекта или обуславливающие повышенную/пониженную финансовую нагрузку на объект.
  • Справка бухгалтерии о величине эксплуатационных расходов по оцениваемому объекту недвижимости (э/э, ХВС, ГВС, отопление и т.п.) с раскрытием, как суммы расходов, так и объемов потребления соответствующих ресурсов, как минимум, за год, предшествующий дате оценки. [3].

Состав исходной информации может быть сокращен, однако необходимо отдавать себе отчет, что чем меньше исходной информации представлено оценщику, тем больше ограничивающих условий будет представлено в соответствующем разделе отчета, и тем более широкий диапазон рыночной стоимости будет обозначен оценщиком. [4]

Специфика объектов коммерческой недвижимости

Для объектов коммерческой недвижимости, в дополнение к базовому блоку, необходимо представить информацию, раскрывающую особенности генерации денежного потока:

  • Текущие ставки аренды, их структура (что покрывает, что остается за пределами ставки и оплачивается арендатором самостоятельно), динамика ставок за прошлые годы.
  • Доля вакантных площадей - текущая и за прошлые годы.
  • Проведенные в предшествующие годы ремонты с раскрытием информации: что именно ремонтировалось/заменялось, в каком объеме (физически), с какими затратами.
  • Для отдельного офисного помещения, если выполнялась перепланировка – наличие согласований надзорных органов.

Для всех исторических данных - желательная глубина раскрытия информации 5-10 лет (если возможно).

Специфика промышленных объектов и сооружений

Для промышленных объектов и сооружений, нередко включающих в себя несколько отдельных зданий, сооружений и интегрированное оборудование, в дополнение к базовому блоку, необходимо представить следующую информацию:

  • Данные об отдельных зданиях и сооружениях, входящих в состав оцениваемого объекта.
  • Данные об оборудовании (если такое имеется), подлежащем оценке в составе оцениваемого промышленного объекта или сооружения.
  • Инвентарные карточки на сооружения, передаточные устройства и оборудование с раскрытием: инвентарного номера, наименования / марки / изготовителя (для оборудования), даты ввода в эксплуатацию, шифра и нормы амортизационных отчислений, первоначальной стоимости.
  • Схема размещения промышленного объекта или сооружения, с указанием отдельных зданий/сооружений, входящих в состав оцениваемого объекта (план, карта, схема с экспликацией).
  • Акты оценки износа нетиповых сооружений, подготовленные комиссией в составе ответственных лиц (главного инженера / технолога / механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты), с указанием технического состояния и степени физического износа.

Представленный перечень имеет обобщающий характер и по итогам осмотра оцениваемого промышленного объекта и сооружения, вероятнее всего, будет уточнен оценщиком. В любом случае, его можно использовать для предварительной подготовки исходного пакета документации.

Специфика объектов незавершенного строительства

Для объектов незавершенного строительства, в дополнение к базовому блоку, необходимо представить следующую информацию:

  • Разрешительная документация на строительство.
  • Дата начала строительства и дата окончания строительства (если остановлено).
  • Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
  • Проектно-сметная документация, в т.ч. общая пояснительная записка, сводный сметный расчет стоимости строительства (объектный сметный расчет).
  • Справка или акт о степени завершенности строительства (выполненных работ) в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
  • Акты на выполненные с начала строительства скрытые работы.

По итогам осмотра оцениваемого объекта незавершенного строительства, представленный перечень может быть уточнен оценщиком.

Формат представления исходной информации

В Статье 10 и Статье 12 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету по оценке (ФСО №3)" раскрываются требования к исходной информации, представленной заказчиком оценщику.

В частности, в Статье 10 ФСО №3 указано, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Если имеются в наличии, то также прикладываются документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки.

Важно учитывать, что в соответствии со Статьей 12 ФСО №3, документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

Как было отмечено выше, эти формализованные требования необходимо соблюсти, если предполагается использование отчета по оценке, "как документа, содержащего сведения доказательственного значения". В прочих ситуациях возможно использование оценщиком цифровых копий документов (сканов). В любом случае, данный вопрос рекомендуется предварительно обсудить с оценщиком в ходе формирования задания на оценку.

Сноски

[1] Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Статья 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения".

[2] В случае, если оцениваемый объект находится в долгосрочной (свыше года) аренде, учитывается на забалансовом счете в бухгалтерском балансе арендатора – юридического лица, аналогичная справка потребуется также и от арендатора.

[3] Если в год проведения оценки расценки по потребляемым ресурсам изменились, то справку необходимо дополнить информацией и по незавершенному периоду текущего года оценки.

[4] Статья 30 Главы VIII "Согласование результатов оценки" ФСО №7 "Оценка недвижимости" предусматривает право оценщика привести свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость оцениваемого объекта недвижимости, если в задании на оценку не указано иное.

Задание на оценку недвижимости
Задание на оценку недвижимости

До инициирования оценки необходимо подготовить ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ, сформулировав ответы на следующие вопросы: Что именно оценивается? Для каких целей? С учетом каких условий?

Pro-Forma CRE
PRO-FORMA CRE

Разбор структуры отчета объекта CRE - Pro-Forma документ категории "must have" для девелопера, владельца, оператора, покупателя и продавца объекта коммерческой недвижимости

Экспресс-анализ BOTE
Back-Of-The-Envelope

- Back-Of-The-Envelope - средство экспресс оценки обоснованности покупки земельного участка и/или выбора варианта проекта

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).