Текст заметки:

Алгоритм замены кадастровой стоимости на рыночную

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Оптимизация имущественных налогов

Алгоритм замены кадастровой стоимости рыночной
Оптимизация имущественных налогов

Алгоритм замены кадастровой стоимости на рыночную

Февраль 2025

Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (далее ФЗ-237) предоставляет возможность не только исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (КС), но и возможность замены кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость (РС) в порядке, установленном в Статье 22.1 указанного закона.

Особенности процедуры

Процедура замены кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость имеет свои особенности, в сравнении с процедурой исправления ошибок, допущенных при определении КС. Детально различия двух подходов рассмотрены в предшествующей статье, здесь отметим только два важных аспекта:

  • в рамках работы по Ст. 22.1 ФЗ-237 важно сопоставить (a) ожидаемую сумму снижения налога на имущество или земельного налога, вследствие снижения кадастровой стоимости, соответственно, ОКС или земельного участка, и (b) сумму затрат на подготовку отчета об оценке рыночной стоимости рассматриваемого объекта;[1]
  • решение государственного бюджетного учреждения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной может быть оспорено в суде органом власти,[2] что вносит неопределенность и в сроки завершение процедуры исправления КС, и в вероятность достижения положительного результата для собственника объекта;

Эти особенности, очевидно, усложняют и удорожают процедуру по Ст. 22.1 ФЗ-237, в сравнении с относительно простой схемой исправления ошибок КС. В чем же смысл процедуры замены кадастровой стоимости объекта на его рыночную стоимость?

В чем преимущества?

Несмотря на отмеченные выше особенности, замена кадастровой стоимости на рыночную по Ст.22.1 ФЗ-237 в определенных ситуациях имеет преимущества. О чем речь?

Не секрет, что расчет КС осуществляется по Методическим указаниям методами массовой оценки, не позволяющими достаточно точно учесть влияние условий, определяющих стоимость объекта, например: его местоположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное/ветхое состояние объекта недвижимости, степень износа, нахождение объекта недвижимости в границах ЗОУИТ [4] и т.п.

Например, в Методических указаниях применяется единое числовое значение переменной для диапазона условий, определяемых качественным описанием, а не числовыми параметрами. Как следствие, с формальной точки зрения, расчет КС может быть выполнен без ошибок, позволяющих инициировать процедуру их исправления по Ст.21 ФЗ-237, но итоговый результат расчета КС, за счет чрезмерно широкого интервала входных переменных, может значительно выходить за рамки разумного диапазона. Именно в таких ситуациях замена КС на РС может быть оптимальным решением, поскольку оценка рыночной стоимости позволяет исключить избыточный "люфт" с паре "исходное условие - переменная в расчете".

Образно говоря, замену КС на РС можно сравнить со снайперским выстрелом – обеспечивается высокая точность, но необходимо учесть множество малозаметных стороннему взгляду факторов и, что немаловажно, в наличии только "патрон".

Рекомендуемый порядок работы

Рекомендуемый порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости), представлен на приведенной ниже схеме.

Замена КС на РС

Как и в случае исправления ошибок, допущенных при определении КС, в процедуре замены кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость можно выделить два этапа: (i) предварительный аудит ситуации, по итогам которого принимается (или не принимается) решение о подготовке Заявления в ГБУ [5] об установлении КС объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и (ii) этап работы государственного бюджетного учреждения, определившего КС объекта недвижимости в рамках ГКО, и рассматривающего полученное Заявление на предмет удовлетворения или отказа в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

В сравнении с процедурой по Ст.21. ФЗ-237, периметр предварительного аудита ситуации расширен, поскольку для принятия решения о подаче Заявления в ГБУ необходимо (i) получить информацию о целевом рынке анализируемого объекта недвижимости и (ii) соотнести предполагаемые выгоды от вероятного снижения КС объекта с ожидаемыми затратами на подготовку Отчета о рыночной стоимости этого объекта, подлежащими возмещению оценщику при любом исходе рассмотрения Заявления в ГБУ.

Как было отмечено выше, получение Решения ГБУ, и положительного, и отрицательного, с высокой вероятностью означает перенесение спора в судебную плоскость.

В случае положительного решения ГБУ, оспорить это решение может орган власти, поскольку затрагивается вопрос наполнения местного или регионального бюджета.

В случае отрицательного решения ГБУ – шансы оспорить это решение имеет заявитель, поскольку, будем откровенны, ГБУ является заинтересованной стороной и не стремится подтверждать ошибки своей работы вынесением Решения о замене КС (которую оно же и определяло) на РС, установленную сторонним оценщиком.

Дата применения исправленной стоимости

Рассматривая возможность применения процедуры замены КС объекта недвижимости на его рыночную стоимость в порядке, установленном в Ст.22.1 ФЗ-237, необходимо учесть специфику установления даты применения исправленной кадастровой стоимости объекта.

Новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, исправленная в ЕГРН по результатам замены КС на РС, начинает применяться как налоговая база для расчета налога с 1 января года, в котором в ГБУ приняло Решение об установлении КС объекта недвижимости в размере его РС на основании соответствующего заявления. [6]

Для понимания разницы с датой применения КС, исправленной по Ст.21 ФЗ-237, приведем условный пример. Допустим, кадастровая стоимость некоторого ОКС была установлена по итогам государственной кадастровой оценки в 2023 году. По результатам ГКО, новая КС рассматриваемого объекта, отражается в ЕГРН с 01.01.2023 года.

Далее. Допустим, в 2025 году собственник объекта, по тем или иным причинам, посчитал, что КС от 01.01.2023 завышена, и решил ее снизить, запустив процедуру исправления ошибок согласно Ст.21 ФЗ-237. При положительном исходе, исправленная КС объекта будет применяться с 01.01.2023, т.е. с момента когда в ЕГРН была отражена "неправильная" КС, определенная в ходе ГКО с ошибками. Иными словами, кадастровая стоимость, исправленная в 2025 году, начинает применяться с 01 января 2023 года. [7]

С другой стороны, если собственник решит действовать по Ст.22.1 ФЗ-237, то, в случае положительного исхода, исправленная КС начнет применяться с 01.01.2025 года.

Этот "разбег" дат определяет и разницу в перерасчете сумм налога (авансовых платежей), ранее исчисленных, и оплаченных собственником объекта, исходя из недостоверных (ошибочных) сведений о кадастровой стоимости.

Ссылки

[1] В текущих, на начало 2025 года, условиях это сопоставление является особенно важным для объектов с кадастровой стоимостью до 100-150 млн. руб.

[2] Органом местного самоуправления, если речь идет о земельном участке, или органом государственной власти субъекта РФ, если оспаривается кадастровая стоимость ОКС.

[3] Методические указания о Государственной кадастровой оценке (Утверждены приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336).

[4] ЗОУИТ - Зона с особыми условиями использования территории.

[5] ГБУ - Государственное бюджетное учреждение, осуществляющее работы по государственной кадастровой оценке на территории субъекта РФ. В Приморском крае - Краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края".

[6] Подпункт 6 пункта 2 Статьи 18 "Применение сведений о кадастровой стоимости." ФЗ-237.

[7] Письмо Федеральной налоговой службы от 14 сентября 2021 г. № БС-4-21/13025@ “Об исчислении налога на имущество организаций в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении налоговой базы (кадастровой стоимости)”.

Об авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Исправление ошибок КС
Back-Of-The-Envelope

Комментарий и памятка к алгоритму работы по исправлению ошибок, допущенных в расчете кадастровой стоимости

Download PDF
Алгоритм замены КС на РС

Рекомендуемый порядок замены КС на РС