Текст заметки:

Признаки завышения кадастровой стоимости

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Оптимизация имущественных налогов

Признаки завышения КС
Оптимизация имущественных налогов

Признаки завышения кадастровой стоимости

Февраль 2025

Обсуждение вариантов снижения кадастровой стоимости (КС) объекта недвижимости в рамках процедуры исправления ошибок КС по Ст.21 ФЗ-237 и/или замены КС объекта недвижимости на его рыночную стоимость (РС) по Ст.22.1 ФЗ-237, очевидно, появляется в повестке дня, когда возникает предположение/понимание, что КС имеющихся объектов недвижимости – ОКС или земельных участков, завышена.

Кадастровая vs рыночная

Прежде всего отметим, что определяемая методами массовой оценки КС имеет ограниченную точность и используется исключительно в предусмотренных законом рамках, например, для расчета налогов, арендной платы и т.п. В противовес кадастровой, рыночная стоимость представляет собой результат более точного анализа ситуации и учитывает уникальные характеристики конкретного объекта недвижимости.

Суды воспринимают кадастровую оценку как менее точный инструмент установления стоимости объекта недвижимости. В частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ отмечается, что установление рыночной стоимости компенсирует недостатки массовой оценки и нацелено на уточнение кадастровой стоимости.[1] Конституционный суд РФ указывает на приоритетность применения рыночной стоимости вместо кадастровой, определенной методами массовой оценки. [2]

В связи с этим, превышение кадастровой стоимости над рыночной рассматривается как обстоятельство, обосновывающее правомерность исправления кадастровой стоимости через применение процедур исправления ошибок (Ст. 21 ФЗ-237) или замены кадастровой на стоимости на рыночную (Ст. 22.1 ФЗ-237).

Признаки возможного завышения КС

Какие признаки могут давать основания для предположения, что кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена? Среди основных можно отметить следующие:

  • кадастровая стоимость объекта недвижимости выше рыночной стоимости примерно сопоставимых, с точки зрения назначения и размещения, прочих объектов;
  • кадастровая стоимость объекта значительно возросла после проведения очередной государственной кадастровой оценки;
  • увеличение сумм налога на имущество в период между предшествующей и предстоящей государственной кадастровой оценками;
  • в сведениях ЕГРН отражены некорректные характеристики объекта недвижимости;

Не исключена и комбинация перечисленных выше признаков, что, в общем случае, увеличивает вероятность ситуации с завышением КС.

Как узнать и что делать?

В любом случае, в качестве первого шага экспресс-теста на адекватность КС вашего объекта недвижимости необходимо узнать его текущую кадастровую стоимость. Располагая кадастровым номером объекта, можно обратиться, например, сюда:

  • Фонд данных государственной кадастровой оценки (см. вкладку в правой колонке ►);
  • Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (Росреестр);

Помимо кадастровой стоимости, зафиксируйте параметры объекта, указанные в ЕГРН (на их основе выполнен расчет КС данного объекта), и сопоставьте их с данными принадлежащего вам ОКС или земельного участка.

Бумажные варианты источников информации о кадастровой стоимости – (i) налоговое уведомление ФНС, где указана актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости, (ii) выписка МФЦ "Мои документы" (карта ближайших офисов по Приморскому краю).

Следующий шаг – рыночная стоимость сопоставимых объектов. Источники информации – риэлторы, сайты Farpost, ЦИАН, Авито, ДомКлик и т.п.

Сопоставьте кадастровую стоимость объекта и информацию по рынку (КС и, например, среднюю РС по полученной выборке).

В соответствии со сложившейся практикой однозначно существенным расхождением между этими значениями можно считать превышение кадастровой стоимости над рыночной в размере 50% и более. Однако необходимо учитывать, что превышение на 15%-20% уже дает весомые основания для проведения предварительного аудита ситуации и значительные шансы на возможность снижения КС и, как следствие, снижения налоговой нагрузки на собственника объекта.

Ссылки

[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 №10761/11 по делу № А11-5098/2010: "Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.".

[2] Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О: "преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой".

Об авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Исправление ошибок КС
Back-Of-The-Envelope

Комментарий и памятка к алгоритму работы по исправлению ошибок, допущенных в расчете кадастровой стоимости

Замена КС на РС
Метод BCR/SIR

Комментарий и памятка к алгоритму работы по замене кадастровой стоимости объекта на его рыночную стоимость