Опыт работ

Морской терминал (вокзал) Находки
Транспортный сектор | 2022

Оценка Морского пассажирского терминала г. Находка

Здание морского пассажирского терминала г. Находка с пропускной способностью до 500 пассажиров в сутки было спроектировано и построено по индивидуальному проекту Научно-исследовательского и проектного института морского транспорта под руководством архитектора Владимира Скорика.

Для выполнения внутренней и элементов наружной отделки здания с применением натурального камня, в т.ч., мрамора, была привлечена итальянская компания Tegola Canadese, которая в начале 90-х г.г. осуществила глубокую реконструкцию Морского вокзала Владивостока и следом – реконструкцию железнодорожного вокзала Владивостока.

Старый морской вокзал Находки
Старый морской вокзал Находки

Морской пассажирский терминал Находки был спроектирован в 1984 году для замены вокзала 1950-х годов постройки, выполненного в деревянных конструкциях, однако ввод в эксплуатацию современного объекта, состоялся только в декабре 1994, когда его целевой рынок – рынок морских пассажирских перевозок, уже фактически вступил в завершающую фазу своего жизненного цикла с быстрой деградацией пассажиропотоков, на обслуживание которых и был ориентирован построенный морской вокзал.

Окончательную точку в "морской" истории морского вокзала Находки в октябре 2007 года поставило решение администрация порта Находка о признании пассажирских причалов №№ 18,19, в тылу которых расположен оцениваемый терминал, аварийными и выведении их из эксплуатации.

Комбинация перечисленных выше обстоятельств привела к положению, когда вполне современное здание, имеющее незначительный для объектов повышенного уровня ответственности возраст и, соответственно, накопленный физический износ, генерирует убытки, покрываемые за счет основной операционной деятельности владельца объекта.

В сложившейся ситуации собственник терминала принял решение привлечь специалистов АССО-Инвест к (i) оценке рыночной стоимости объекта, очевидно значительно отличающейся от его текущей кадастровой стоимости, и (ii) анализу альтернативных вариантов использования земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание.

Функциональное зонирование
Функциональное зонирование территории

Для решения поставленной задачи специалисты компании изучили локальный рынок и особенности зонирования территорий, прилегающих к месту размещения морского пассажирского терминала, требования к объектам различного функционального назначения, разрешенных к строительству на рассматриваемом участке.

Кроме того, особое внимание было уделено изучению истории развития рынка морских пассажирских перевозок на Дальневосточном бассейне и выявлению драйверов, определивших его послевоенное развитие и последующее угасание.

Опираясь на полученные в ходе изучения внешнего экономического окружения и локального рынка данные и результаты HBUA анализа,[1] специалисты Компании подготовили сценарные варианты проформы CRE,[2] на основе которых были определены как стоимости объекта в рамках доходного подхода, так и рассчитана величина глубокого внешнего износа, вызванного полной деструкцией целевого рынка морского пассажирского терминала.

[1] HBUA (Highest Best Use Analysis) – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (земельного участка).

[2] Проформа (от англ. Pro-Forma) – стандартный отчетный документ для расчета NOI (Net Operating Income – чистого операционного дохода) объекта коммерческой недвижимости и денежного потока для собственника этого объекта.
CRE (Commercial Real Estate) – объект коммерческой недвижимости.

Наша команда в проекте
Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Михаил Быков

Михаил Быков

Эксперт-оценщик
Обратная связь