Текст заметки:

Экономическая оптимизация в недвижимости

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Недвижимость & Инфраструктура

Экономическая оптимизация в недвижимости
Экономический анализ в недвижимости

Экономическая оптимизация в недвижимости

Экономической оптимизацией объекта недвижимости называют процесс анализа, в ходе которого определяется наиболее эффективное или наиболее экономичное решение среди имеющихся альтернатив объемно-планировочного, конструктивного, инженерного, эксплуатационного и т.п. характера.

Уточним терминологию

Термины эффективность [1] (экономическая эффективность) и экономичность [2], используемые в рамках процесса экономической оптимизации, созвучны и нередко применяются как синонимы, что приводит к ошибкам [3] и требует пояснения.

Термин эффективность применяется при обсуждении альтернатив, позволяющих достичь большей выгоды/прибыли в ходе эксплуатации объекта недвижимости, или, если использовать более точную терминологию, большей приведенной величины свободного денежного потока для собственника этого объекта недвижимости.

В свою очередь, термин экономичность применяется при обсуждении альтернатив/решений, которые обеспечивают равный результат с точки зрения получения выгоды, но с разным уровнем затрат. Иными словами, альтернативное решение является наиболее экономичным, если обеспечивает такой же уровень выгод/прибыли, как и прочие варианты, но с меньшими затратами.

Таким образом, экономичные решения являются подмножеством экономически эффективных решений по объекту недвижимости, поскольку не всякая альтернатива/решение, обеспечивает достижение заданного результата с наименьшими затратами.

Концепция экономической оптимизации

Для пояснения концепции экономической оптимизации можно привести условный пример выбора оптимального уровня энергоэффективности объекта недвижимости.[4]

Рис.1 - Максимизация NB/NS (1)
Оптимизация, график (а)

Приведенные схемы демонстрируют два метода – (i) максимизации чистой выгоды/экономии и (ii) минимизации затрат в течении жизненного цикла (LCC) объекта недвижимости. На горизонтальной оси приведенных схем показан условный уровень сопротивления теплопередаче (R). На вертикальной – затраты/экономия в денежных единицах.

Рис. (1) иллюстрирует подход на основе максимизации "чистой выгоды/экономии".[5] Цель в данной схеме – найти уровень сопротивления теплопередаче, при котором разница между выгодой (экономией на затратах на отопление) и строительными затратами, обеспечивающими требуемое сопротивление, будет максимальной.

Пока кривая экономии на затратах будет выше кривой строительных затрат, конструктивное решение будет являться экономически эффективным, но наиболее экономичным это конструктивное решение будет именно в точке R. В точке пересечения кривых находится условная точка "безубыточности" – затраты, определяющие уровень сохранения тепла, покрываются эксплуатационной экономией. При дальнейшем наращивании уровня сопротивления теплопередаче инвестиции становятся избыточными.

Рис.2 - Максимизация NB/NS (2)
Оптимизация, график (б)

На Рис. (2) также представлена иллюстрация подхода на основе максимизации "чистой выгоды/экономии", но в альтернативном варианте, опирающемся на маржинальный/предельный анализ издержек. [6]

С точки зрения математики, Рис.(2) представляет собой производное от Рис.(1). Иными словами – кривые на Рис.(2) отражают скорость изменения исходных величин – "экономии" и "строительных затрат". Каждый последующий шаг увеличения сопротивления теплопередаче дает все меньший эффект экономии в затратах на сохранение тепла/отопление. И наоборот – каждый последующий шаг увеличения сопротивления теплопередаче обходится все дороже. При равенстве маржинальных затрат и маржинальной прибыли (выгод), т.е. в точке пересечения кривых, достигается оптимальное, наиболее выгодное, значение показателя сопротивления теплопередаче.

Рис.3 - Минимизация LLC
Оптимизация, график (с)

Рис. (3) иллюстрирует подход на основе минимизации затрат на жизненный цикл объекта недвижимости.[7] Как показывает восходящая слева направо синяя линия, строительные затраты на ограждающие конструкции растут по мере наращивании уровня сопротивления теплопередаче. С другой стороны, падающая слева направо красная линия затрат на отопление здания по мере наращивании уровня сопротивления теплопередаче снижается.

U-образная зеленая кривая показывает совокупные затраты на ограждающие конструкции и приведенные расходы на отопление для каждого уровня сопротивления теплопередаче. Эти совокупные затраты являются затратами жизненного цикла (LCC).

Первоначально рост затрат на ограждающие конструкции с целью увеличения сопротивления теплопередаче с лихвой компенсируется снижением затрат на потребление энергии/отопление, что обуславливает снижение совокупных затрат. Но в конечном счете, по мере того как происходит рост сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций, рост строительных затрат становится больше, чем снижение затрат на потребление энергии/отопление.

Таким образом, U-образная кривая затрат опускается до минимальной точки и затем поднимается. Экономически оптимальным уровнем сопротивления теплопередаче R является минимальный уровень U-образной кривой, с наименьшими совокупными затратами на жизненный цикл (LCC).

В завершение отметим, что оптимальный уровень сопротивления теплопередаче R на всех трех графиках идентичен, независимо от примененного в процессе экономической оптимизации подхода.

Сноски

[1] Economic Efficiency – экономическая эффективность (эффективность).

[2] Cost Effectiveness – часто переводится как "экономическая эффективность", т.е. аналогично термину "Economic Efficiency", что увеличивает неопределенность при обсуждении темы экономической оптимизации. Альтернативные варианты перевода - "эффективность затрат", "затратоэффективность", "рентабельность", однако наиболее точный, с нашей точки зрения, вариант – "экономичный", т.е. обеспечивающий необходимый результат с минимальными издержками..

[3] Иногда термины "эффективность" и "экономичность" применяются как синонимы для описания альтернатив/решений, которые обеспечивают превышение доходов над расходами в ходе эксплуатации объекта недвижимости, но при этом не являются ни наиболее эффективными, ни наиболее экономичными.

[4] Фактически речь идет о выборе оптимального значения показателя сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций объекта недвижимости.

[5] Более точные термины - Net Benefit (NB) и Net Savings (NS) соответственно.

[6] Marginal Cost Analysis – анализ издержек, затраченных на производство дополнительной единицы продукции.

[7] Исходный термин - Life-cycle costing (LCC) method.

Стратегические опции - анализ и отбор

Слайды по стадии идентификации

Анализ и отбор стратегических инициатив (проектных опций) - типичная задача СЕО в рамках разработки стратегии компании. Представляемый набор слайдов раскрывает специфику и особенности этой работы руководителя.

Экспресс-анализ BOTE
Back-Of-The-Envelope

- Back-Of-The-Envelope - средство экспресс оценки обоснованности покупки земельного участка и/или выбора варианта проекта

Pro-Forma CRE
PRO-FORMA CRE

Разбор структуры отчета объекта CRE - Pro-Forma документ категории "must have" для девелопера, владельца, оператора, покупателя и продавца объекта коммерческой недвижимости