Текст Заметки по теме:
Метод оценки стоимости жизненного цикла (LCC)
Метод LCC - стоимости жизненного цикла
Экономический анализ в недвижимости

Анализ недвижимости: стоимость жизненного цикла

Анализ стоимости жизненного цикла объекта недвижимости (Life-Cycle Cost, LCC) - один из инструментов выбора лучшего решения среди нескольких альтернатив.

Краткое описание

Метод LCC используется для выбора наиболее экономичного (cost-effective) решения среди имеющихся альтернатив для рассматриваемого здания, сооружения или системы. Метод используется для оценки альтернатив, которые конкурируют в первую очередь на основе затрат, т.е. основной акцент метода – экономичность. Соответственно, устанавливаются целевые критерии экономичности и рассматриваются только те альтернативы, которые соответствуют этим критериям. Для каждой рассматриваемой альтернативы вычисляется LCC, и вариант с LCC=min является наиболее экономичным решением. Если в оценке альтернатив важное значение имеют доходы/выгоды, следует применять иные методы, например анализ чистых выгод / чистой экономия (NB/NS).[1]

Порядок расчета

Метод LCC достаточно прост. Наиболее часто применяемый вариант расчета LCC – определение текущей стоимости всех существенных для рассматриваемой альтернативы затрат (формула ниже, кликабельно) на установленном горизонте анализа.[2] Соответственно, единица измерения полученного результата – рубль, доллар или иная денежная единица.

В составе затрат учитываются только те, на которые влияет оцениваемое решение/альтернатива. Прочие затраты, идентичные для всех рассматриваемых альтернатив – опускаются. Например, при оценке выбора конструкции/материала наружных стен необходимо учесть затраты на отопление, если выбор имеет влияние на эти затраты. Если этого влияния нет, затраты на отопление не учитываются. Важный момент, стоящий упоминания. Затраты, являясь в реальности оттоками, т.е. отрицательными величинами, в расчете LCC рассматриваются как положительные величины, а связанные c рассматриваемой альтернативой положительные денежные потоки, например – стоимость утилизации или перепродажи, наоборот, в формуле рассматриваются как отрицательные величины, подлежащие изъятию из затрат.[3]

После выполнения расчета LCC для каждой из рассмотренных альтернатив, сравните полученные значения. При прочих равных условиях, альтернатива, имеющая минимальное значение LCC, представляет собой наиболее экономичное (cost-effective) решение.

Применение в типичных ситуациях

Особенности применения метода LCC, в типичных для этапа прединвестиционных исследований ситуациях с объектом недвижимости, представлены ниже.

Решение Алгоритм применения метода
Принять/Отклонить Сравнивается LCC для варианта здания с системой/модификацией и LCC для варианта здания без системы/модификации. В случае, если вариант с системой/модификацией уменьшает LCC – он принимается.
Проектное/инженерное решение или мощность/ размер Сравнивается LCC для альтернативных вариантов проектного/инженерного решения или вариантов размера/мощности элемента и выбирается тот, который дает наименьший LCC.
Размещение объекта [4] Сравнивается LCC, связанные с альтернативными местоположениями, и выбирается местоположение, для которого LCC будет наименьшим.
График замены системы/элементов В случае замены на аналогичную систему определяется продолжительность периода, при которой LCC системы (в варианте расчета годовой стоимости [5]) минимизируется.
В случае замены на иную систему определяется период, при котором LCC системы (в базовом варианте расчета текущей стоимости) минимизируется.
Аренда/покупка Сравнивается LCC альтернативных способов финансирования актива в течение установленного периода анализа и выбирается тот, у которого самый низкий LCC.
Комбинации взаимозависимых решений/систем Рассчитывается LCC для опции "do nothing", для каждого рассматриваемого варианта решения/системы, и для различных комбинации взаимозависимых решений/систем. Выбирается комбинация, обеспечивающая минимальный LCC, при условии, что она выгоднее опции "do nothing".
Распределение ограниченного бюджета Рассчитывается LCC для каждого альтернативного набора проектов-кандидатов, укладывающегося в имеющийся ограниченный бюджет. Выбирается вариант, имеющий наименьший LCC.

Расчет LCC в варианте годовой стоимости [5] имеет преимущество в ситуациях, когда оцениваются альтернативы, имеющие различный установленный период жизни. Например, в ситуации выбора солнцезащитных пленок на окна, имеющих срок эксплуатации 4, 8 и 12 лет, при том, что для здания, на котором будут применятся эти солнцезащитные пленки, установлен ожидаемый срок до перепродажи – 9 лет.

Заключительные соображения

В завершение краткого обзора метода оценки стоимости жизненного цикла (LCC) необходимо его следующие особенности:

  • Метод подходит, когда основное внимание уделяется затратам, а не выгодам. Выгоды должны сохраняться неизменными среди альтернатив или вычитаться из затрат.
  • Эффекты, не измеряемые в денежных единицах, должны быть одинаковыми для всех альтернатив или должны приниматься во внимание каким-либо иным способом.
  • LCC для двух или более взаимоисключающих альтернатив проекта, если рассчитываются в формате приведенной стоимости, всегда должны определяться для одного и того же установленного периода анализа.

Сноски

[1] Положительные денежные потоки могут быть вычтены из затрат при расчете LCC. Но если положительные денежные потоки достаточно велики, чтобы значение LCC стало отрицательным, следует использовать другой метод.

[2] Хотя название метода намекает, что периодом анализа является весь жизненный цикл объекта/сооружения/системы, по факту в каждом конкретном случае, в зависимости от ситуации, устанавливается свой период анализа, который может быть как короче, так и длиннее жизненного цикла исследуемого актива.

[3] Трудно поддающиеся количественной оценке значения, например, такие как преимущества в плане комфорта, часто опускаются.

[4] Для ситуации, когда прибыльность/эффективность экономики объекта в значительной мере определяется затратами.

[5] Результат расчета LCC обычно представляется как сумма затрат, приведенная к текущему моменту времени. Расчет LCC в варианте годовой стоимости выражает LCC как равномерно повторяющуюся ежегодную годовую величину в течение установленного периода анализа. Фактически, второй вариант предполагает два шага расчета – (i) определение приведенной стоимости, как в базовом варианте, и (ii) через фактор фонда возмещения определяется ежегодная сумма, обеспечивающая накопление рассчитанной на шаге (i) приведенной стоимости.

О авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Стадия ID

Стадия идентификации (Стадия ID) - первый шаг в процессе продвижения проекта, систематизация разрозненной исходной информации и первичная оценка идеи