Оптимизация имущественных налогов

Оспорить кадастровую оценку станет сложнее

10 Октября 2019 / Кадастровая оценка

Кабмин на заседании 10.10.2019 г. рассмотрел проект федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки".

Законопроект направлен на совершенствование отдельных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в целях недопущения определения необоснованной кадастровой стоимости при осуществлении государственной кадастровой оценки.

Наиболее существенными для налогоплательщика нововведениями законопроекта являются следующие положения:

  • установление правила о ретроспективном применении кадастровой стоимости, установленной на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае её уменьшения;
  • изменение механизма внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

В настоящее время оспорить результаты кадастровой оценки можно (а) в комиссии при Росреестре, куда, помимо чиновников, могут входить уполномоченные по защите прав предпринимателей и прав человека, представители СРО оценщиков, или (б) в суде.

За формулировкой "изменение механизма внесудебного установления кадастровой стоимости" скрывается предложение ликвидировать комиссии, и перенести досудебное оспаривание в государственные бюджетные учреждения, которые проводят кадастровую оценку. Иными словами, налогоплательщик будет вынужден апеллировать не к комиссии, в составе которой есть независимые оценщики, а к государственному учреждению, подготовившему отчет с ошибкой. При этом очевидно, что само государство заинтересовано в максимальной величине кадастровой стоимости, поскольку это определяет сумму налоговых поступлений в бюджет.

В дополнение к вышесказанному можно отметить, что этим же законопроектом предусмотрено право бюджетного учреждения (государственного оценщика) отказать в пересчете кадастровой стоимости, оставляя налогоплательщику фактически только судебный порядок оспаривания завышенной кадастровой стоимости.

Обращает на себя внимание и следующее обстоятельство. Среднестатистический налогоплательщик может относительно просто сопоставить установленную для принадлежащего ему объекта кадастровую стоимость с рыночной стоимостью соседних объектов. Однако очевидное несоответствие установленной кадастровой стоимости объекта с рыночными ценами на аналогичные объекты недвижимости не является основанием для обращения в государственное бюджетное учреждение с требованием об исправлении ошибки.

Законопроект сформулирован таким образом, что подготовка заявления об исправлении ошибки предполагает наличие у налогоплательщика специальных знаний – методологии государственной кадастровой оценки и методологии оценки рыночной стоимости, и, кроме того, наличия свободного доступа к отчету об оценке кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости.

В частности, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, предлагается считать:

  • несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;
  • описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшая на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Отдельно указано, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости "искажение данных об объекте недвижимости", на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

  • неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта в границах зон с особыми условиями использования территории);
  • использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.

Таким образом, налогоплательщик должен получить доступ к отчету по оценке кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, разобраться в этом отчете, найти допущенные в нем ошибки, и, наконец, грамотно сформулировать текст на основе профессиональной терминологии. Иными словами, законодатель потребовал от среднестатистического налогоплательщика знаний на уровне оценщика недвижимости, который, к слову, сдает весьма сложный экзамен для получения квалификационного аттестата.

В противном случае заявление об исправлении ошибки рискует быть просто отвергнутым государственным оценщиком, даже если итоговый результат его работы – кадастровая стоимость объекта недвижимости, явно превышает среднерыночный уровень цен на аналогичные объекты.

Существующая на текущий момент возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основе подготовленного налогоплательщиком, или, по его поручению, независимым оценщиком, отчета по оценке, сохраняется. Однако вместо коллегиального обсуждения на комиссии при Росреестре, рассмотрение отчета будет осуществляться государственным бюджетным учреждением в закрытом порядке самостоятельно, в течение 30 дней со дня поступления соответствующего заявления.

КоммерсантЪ

10/10/19

Правительство рассмотрит новые правила определения кадастровой стоимости недвижимости.

Правительство рассмотрит законопроект об изменении процедуры определения кадастровой стоимости недвижимости, сообщил премьер-министр России Дмитрий Медведев.

Российская Газета
RGRU

02/10/19. Кабмин изменит процедуру кадастровой оценки недвижимости.

Ошибки в процедуре определения кадастровой стоимости недвижимости будут рассматриваться в пользу ее владельца, а руководителям организаций, оценивающих кадастровую стоимость, установят персональную ответственность.

GOVERNMENT.RU

10.10.2019 Материалы к заседанию Правительства 10 октября 2019 года.