- Сфера компетенции
- Мнения и публикации
Мнения и публикации»
Обновление раздела
- О Компании
- Опыт работ
- АССО ExpNet
- Информационный банк ASSO
Информационный банк ASSO»
Крайнее обновление
- Контакты для обратной связи
- FAQ - вопросы заказчиков
- Условия использования
- Конфиденциальность
- Карта сайта
- © 1998-2026 АССО-Инвест Консалтинг
Текст статьи:
Аренда морских ГТС: что именно определяет оценщик?
Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности
Мнения / Публикации
Аренда морских ГТС: что именно определяет оценщик?
Февраль 2024
Какова итоговая цель работы оценщика, выполняющего отчет об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды морского гидротехнического сооружения: расчет рыночной стоимости имущественных прав по договору аренды? и/или размера арендной платы? Как будет показано далее в статье, этот вопрос вызывает затруднения не только у заказчиков данных работ, но и у оценщиков, берущихся за их выполнение.
Сложившаяся двусмысленная практика
Для иллюстрации сути поднимаемого в настоящей статье вопроса ниже приведены обезличенные скрины из отчетов трех оценочных компаний из СПб и Мск, занимавшихся оценкой одних и тех-же гидротехнических объектов на ДВ бассейне в разное время.
Терминология в отчете 2013
Наименования объектов и результаты расчетов по очевидным причинам скрыты, но в данном случае нас интересует терминология в таблицах, где представляется полученный авторами отчетов итоговый результат – размер арендной платы за пользование морскими гидротехническими причальными сооружениями в различных сценариях.
Терминология в отчете 2016
Как видно на приведенных скринах, во всех трех случаях итоговый результат расчетов – размер арендной платы за пользование морскими гидротехническими причальными сооружениями, представлен в таблице, именуемой авторами отчетов "рыночная стоимость имущественного права пользования по договору аренды" (+/- незначительные вариации).
Терминология в отчете 2020
Иными словами, в понимании авторов приведенных отчетов термин "имущественное право пользования по договору аренды" эквивалентен термину "размер арендной платы". Отметим, что к двум отчетам приложены положительные заключения ЭС СРО.[1] У заказчика эта неопределенность также не вызвала вопросов.
Кроме того, отметим еще один аспект сложившейся двусмысленной практики, обращающий на себя внимание на приведенных скринах - упорно копируемый из отчета в отчет "штамп" индексации полученного размера арендной платы на предполагаемую инфляцию. Об этом также необходимо сказать несколько слов.
Имущественное право пользования vs размер аренды
Не вызывает сомнения, что конечный интерес заказчиков оценки морских ГТС, в качестве которых выступают ФГУП Росморпорт и/или стивидорные компании, арендующие морские гидротехнические причальные сооружения, заключается в определении размера (ставки) арендной платы за эти объекты.
Раздел 4 Статьи 31 ФЗ-261
Появление и широкое [2] применение формулировки "имущественное право пользования по договору аренды" обусловлено принятием Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации…", в Ст. 31 которого оговаривается необходимость привлечения независимого оценщика для определения размера арендной платы за объекты инфраструктуры морского порта, в т.ч. и за морские гидротехнические причальные сооружения (см. приведенный скрин системы "КонсультантПлюс").
Между тем, законодатель, понимая, в отличие от авторов, приведенных выше примеров, разницу между терминами "размер арендной платы" и "имущественное право пользования по договору аренды", говорит буквально следующее. Сначала (i) готовится Отчет об оценке рыночной стоимости имущественнsых прав пользования по договору аренды, и далее, на основании этого отчета, т.е. рыночной стоимости усеченного пакета имущественных прав, (ii) определяется размер арендной платы. Оценщику же, по очевидной причине, поручается выполнение двух этих расчетов в едином документе, однако это не повод чтобы путать "теплое" с "мягким".
Блок-схема с циклом расчета размера арендной платы за пользование морским гидротехническим причальным сооружением, соответствующая последовательности, указанной в Ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации…", представлена на схеме слева.
Здесь необходим уточняющий нюанс - собственник, передавая принадлежащее ему морское гидротехническое причальное сооружение в аренду, фактически передает арендатору две компоненты из своего полного пакета имущественных прав на это имущество, а именно: (i) имущественное право владения, и (ii) имущественное право пользования. Это обстоятельство подчеркивается используемой в типовом договоре ФГУП "Росморпорт" формулировкой, в соответствии с которой последний предоставляет стивидорам "за плату во временное владение и пользование гидротехнические причальные сооружения".
В приведенных выше трех примерах, оценщики пропустили шаг II в цикле расчета размера арендной платы, определив рыночную стоимость сооружения (т.е. - рыночную стоимость полного пакета имущественных прав собственника) и переходя далее к определению размера арендной платы, называя полученный результат – "рыночной стоимостью права пользования на условиях аренды". Это грубая ошибка оценщиков, свидетельствующая о непонимании разницы между концептуально разными понятиями – рыночной стоимостью пакета имущественных прав на объект (пусть и в усеченном виде) и ставкой аренды.
MV vs Rent
В чем заключается эта разница? На самом деле, все предельно просто. Для наглядности, рыночная стоимость пакета имущественных прав на объект недвижимости может быть представлена как приведенная к дате оценки сумма будущего денежного потока (см. условную схему слева), генерируемого этим объектом, или, точнее, как сумма отдельных дисконтированных платежей, входящих в этот поток.[3] В свою очередь, арендная плата – это не более чем отдельный платеж за некоторый временной отрезок в составе данного денежного потока.
Популярный "инфляционный" штамп
Находящиеся в государственной собственности гидротехнические причальные сооружения передаются стивидорам в аренду на 49 лет. (см. ниже скрин раздел 7 Ст 31 ФЗ-261)
Раздел 7 Статьи 31 ФЗ-261
Это весьма продолжительный период, сопоставимый с длительностью экономической жизни морских гидротехнических причальных сооружений, в течении которой их рыночная стоимость и, следовательно, рыночная стоимость пакета имущественных прав на эти сооружения, изменяется, что автоматически определяет изменение размера арендной платы, рассчитываемой в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации…"
Раздел 5 Статьи 31 ФЗ-261
Законодатель учитывает это обстоятельство и предлагает сторонам договора аренды самостоятельно определить порядок индексации арендной платы (часть 5 ст. 31 скан слева), при этом не отменяя установленный в предшествующей части Ст. 31 порядок определения (нового) размера арендной платы. Фактически это означает, что индексация арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности морскими причальными сооружениями выполняется в формате периодической оценки рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды, исходя из которой и определяется новый/проиндексированный размер арендной платы.[4]
Авторы представленных выше отчетов, применяя индексацию размера арендной платы на "величину инфляции с использованием индекса потребительских цен", игнорируют следующие обстоятельства: [5]
- дополнительное увеличение размера арендной платы на индекс потребительских цен сверх величины, определенной исходя из рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды на установленную дату оценки, противоречит порядку расчета, установленному ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации";
- взаимосвязь между (i) рыночной стоимостью имущественных прав пользования морским причальным сооружением по договору аренды и (ii) индексом потребительских цен отсутствует, поскольку каждая из этих величин отражает состояние различных рынков, с различными временными, географическими и продуктовыми границами, подверженными воздействию различной совокупности конъюнктурообразующих факторов;
- в отличие от потребительских цен, имеющих в существующих экономических условиях стабильную тенденцию к росту, рыночная стоимость морского гидротехнического причального сооружения, а, следовательно, и пакета имущественных прав на него, имеет противоположную тенденцию к постепенному снижению за счет неизбежного накопления износа;
Кроме того, можно отметить, что индексируя полученное значение размера арендной платы на предполагаемый индекс потребительских цен на предстоящем временном горизонте, оценщик фактически подменяет установленную в его задании на оценку дату определения рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды (исходя из которой, согласно ФЗ-261, и должен определяться размер арендной платы) на некую дату в будущем.
Заключение
Подводя итог, отметим основные моменты, которые оценщик должен учитывать при подготовке отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды и определению на его основании размера арендной платы за пользование морским гидротехническим причальным сооружением, находящимися в государственной собственности:
- Термин "имущественные права пользования по договору аренды" не является эквивалентом термина "размер/ставка аренды по договору аренды";
- Рассчитав рыночную стоимость морского гидротехнического причального сооружения на установленную дату оценки, оценщик должен объяснить/обосновать переход к рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды этого сооружения;
- Применение индексации размера арендной платы на "величину инфляции с использованием индекса потребительских цен" необоснованно увеличивает размер арендной платы сверх величины, определенной на установленную дату оценки на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации";
Ссылки
[1] ЭС - Экспертный Совет саморегулируемой организации оценщиков.
[2] Значительный архив отчетов по морским причальным сооружениям за период с начала нулевых годов текущего столетия позволяет наблюдать трансформацию формулировок в динамике, до и после принятия указанного Федерального закона.
[3] Обобщенно, не вдаваясь в детали расчета чистого операционного дохода.
[4] Именно такой порядок и используется в типовых договорах РМП с арендаторами морских причальных сооружений, согласно которому арендодатель каждые три года, начиная с даты передачи причалов арендатору, проводит оценку рыночной стоимости имущественных прав пользования морскими причальными сооружениями по договору аренды и определение нового размера арендной платы, выставляемой арендатору в бесспорном и одностороннем порядке.
[5] Эти замечания в полной мере относятся и к Приказу Минфина от 28 марта 2023 г. N 33н "О внесении изменения в типовые условия договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений…."
О авторе
Сергей Остропольцев
Директор КомпанииАренда причалов - опыт работ
АССО-Инвест приобрела значительный опыт работ по расчету справедливой ставки аренды и защите прав стивидоров
Аренда причалов - прочие статьи
Проблеме определения справедливой рыночной ставки аренды морских ГТС посвящен еще ряд материалов экспертов
Оспаривание ставки аренды за морские ГТС
Производство судебной оценочной экспертизы в рамках дела №А51- 32142/2014 по иску ФГУП "Нацрыбресурсы" к ОАО "Находкинский МРП"