- Сфера компетенции
- Мнения и публикации
Мнения и публикации»
Обновление раздела
- О Компании
- Опыт работ
- АССО ExpNet
- Информационный банк ASSO
Информационный банк ASSO»
Крайнее обновление
- Контакты для обратной связи
- FAQ - вопросы заказчиков
- Условия использования
- Конфиденциальность
- Карта сайта
- © 1998-2024 АССО-Инвест Консалтинг
Опыт работ
- Вводный комментарий
- По типам работ
- Анализ и оптимизация проектных решений
- Анализ и оптимизация условий финансирования
- Анализ ставки аренды за морские ГТС (причалы)
- Анализ/оценка состояния конкурентной среды
- Анализ целевого рынка
- Оценка бизнеса и активов
- Судебная экспертиза, арбитраж
- Стадия идентификации проекта
- Реконцепция объектов недвижимости
- Разработка FS, ТЭО, БП
- Стратегическое планирование
- Транспортные исследования
- По секторам
- По периодам
Недвижимость | 2020
Анализ фактической доходности объекта офисной недвижимости на среднесрочном горизонте
В ходе разработки среднесрочной стратегии развития бизнеса наш Клиент рассматривает две опции относительно существующих объектов офисной недвижимости – (i) продажу и, как противоположную альтернативу - (ii) реконцепцию (см. "Реконцепция объекта недвижимости").
Очевидно, что решения такого типа должны опираться на объективную и точную информацию о рынке и о фактической доходности объектов офисной недвижимости. В свою очередь, для суждения о фактической доходности объекта CRE [1] необходимы объективные и точные данные по выручке, вакансиям, расходам, чистому операционному доходу и, в конечном итоге, свободном денежном потоке для инвестора/владельца.
Проблема, однако, заключается в том, что стандартная финансовая отчетность управляющей компании агрегирует первичные данные бухучета в формате, отличном от формата стандартной проформы объекта, позволяющей раскрыть и детализировать перечисленные выше элементы, определяющие фактическую доходность недвижимости и возможность управления генерируемым денежным потоком. Иными словами, стандартный отчет о прибылях и убытках [2] управляющей компании имеет минимальную ценность для собственника объекта CRE, ориентированного на получение максимальной отдачи с 1м2 площади объекта (подробнее см. - "о различиях PL и CRE ProForma").
Таким образом, перед экспертами Компании была поставлена задача анализа, селекции и трансформации первичных данных бухучета и, далее, формирование детализированной ретроспективной проформы объектов офисной недвижимости, раскрывающей фактическую доходность этих объектов за несколько предшествующих лет.
Укрупненная блок-схема ФМ
Для решения поставленной задачи экспертами АССО-Инвест были проанализированы первичные данные бухучета управляющей компании и разработана финансовая модель (блок-схема представлена на рисунке слева), трансформирующая исходные первичные данные из программы 1С в стандартную ретроспективную проформу CRE, с учетом технической и налоговой специфики анализируемых офисных объектов и изменения их рыночного окружения на установленном горизонте анализа.
В конечном итоге, везультаты анализа, выполненного экспертами АССО-Инвест, не только вскрыли фактическую ретроспективную доходность объектов офисной недвижимости Клиента, что само по себе является важнейшим фактором, раскрывающим глаза на реальную действительность, но и подготовили надежную и достоверную основу для последующих действий – формулирования и обоснования вариантов стратегии развития бизнеса на предстоящем среднесрочном горизонте.
Кроме того, сопоставление полученных результатов со среднеотраслевыми показателями позволило идентифицировать элементы в структуре затрат управляющей компании, грамотная оптимизация которых обеспечит рост чистого денежного потока для владельца офисного объекта без снижения устойчивости бизнеса в целом.
