FACRE-DMS
Недвижимость | 2020

Анализ фактической доходности объекта офисной недвижимости на среднесрочном горизонте

В ходе разработки среднесрочной стратегии развития бизнеса наш Клиент рассматривает две опции относительно существующих объектов офисной недвижимости – (i) продажу и, как противоположную альтернативу - (ii) реконцепцию (см. "Реконцепция объекта недвижимости").

Очевидно, что решения такого типа должны опираться на объективную и точную информацию о рынке и о фактической доходности объектов офисной недвижимости. В свою очередь, для суждения о фактической доходности объекта CRE [1] необходимы объективные и точные данные по выручке, вакансиям, расходам, чистому операционному доходу и, в конечном итоге, свободном денежном потоке для инвестора/владельца.

Проблема, однако, заключается в том, что стандартная финансовая отчетность управляющей компании агрегирует первичные данные бухучета в формате, отличном от формата стандартной проформы объекта, позволяющей раскрыть и детализировать перечисленные выше элементы, определяющие фактическую доходность недвижимости и возможность управления генерируемым денежным потоком. Иными словами, стандартный отчет о прибылях и убытках [2] управляющей компании имеет минимальную ценность для собственника объекта CRE, ориентированного на получение максимальной отдачи с 1м2 площади объекта (подробнее см. - "о различиях PL и CRE ProForma").

Таким образом, перед экспертами Компании была поставлена задача анализа, селекции и трансформации первичных данных бухучета и, далее, формирование детализированной ретроспективной проформы объектов офисной недвижимости, раскрывающей фактическую доходность этих объектов за несколько предшествующих лет.

Укрупненная блок-схема ФМ
Укрупненная блок-схема ФМ

Для решения поставленной задачи экспертами АССО-Инвест были проанализированы первичные данные бухучета управляющей компании и разработана финансовая модель (блок-схема представлена на рисунке слева), трансформирующая исходные первичные данные из программы 1С в стандартную ретроспективную проформу CRE, с учетом технической и налоговой специфики анализируемых офисных объектов и изменения их рыночного окружения на установленном горизонте анализа.

В конечном итоге, везультаты анализа, выполненного экспертами АССО-Инвест, не только вскрыли фактическую ретроспективную доходность объектов офисной недвижимости Клиента, что само по себе является важнейшим фактором, раскрывающим глаза на реальную действительность, но и подготовили надежную и достоверную основу для последующих действий – формулирования и обоснования вариантов стратегии развития бизнеса на предстоящем среднесрочном горизонте.

Кроме того, сопоставление полученных результатов со среднеотраслевыми показателями позволило идентифицировать элементы в структуре затрат управляющей компании, грамотная оптимизация которых обеспечит рост чистого денежного потока для владельца офисного объекта без снижения устойчивости бизнеса в целом.

Сноски

[1] Объект CRE (Commercial Real Estate) – объект коммерческой недвижижимости.

[2] Начиная с годовой отчетности за 2012 год, отчет о прибылях и убытках именуется отчетом о финансовых результатах (Минфин России N ПЗ-10/2012).

Наша команда в проекте
Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Михаил Быков

Михаил Быков

Эксперт-оценщик