Текст Заметки по теме:
Реконцепция объекта недвижимости
Реконцепция объекта недвижимости
Недвижимость & Инфраструктура

Реконцепция объекта недвижимости

Определимся с терминологией

Жизненный цикл объекта недвижимости можно визуально представить, как видеоряд в формате Time-lapse, в виде быстробегущих облаков на фоне незыблемых горных хребтов. Эта сравнение точно отражает суть явления – в течении продолжительной физической жизни объекта недвижимости его внешнее рыночное окружение непрерывно и, чаще, весьма интенсивно меняется.

В таких условиях, для поддержания плотности генерации денежного потока с 1м2 площади объекта недвижимости на требуемом уровне, его эксплуатационные параметры - технические, коммерческие, организационные и прочие, должны периодически пересматриваться. Этот процесс адаптации объекта недвижимости к новым рыночным условиям называется реконцепция.

Изменение внешнего окружения объекта

Термин "рыночные условия" весьма многогранен и в каждом конкретном случае особое значение будут иметь различные факторы национального, регионального, местного уровня или, скорее, их индивидуальный микс, характерный для локации конкретного объекта.

Например, в качестве текущего тренда национального уровня можно обозначить длительное, более 6-ти лет снижение реальных располагаемых доходов населения на фоне постепенно растущей общей налоговой нагрузки на бизнес, и, применительно к объектам коммерческой недвижимости, переход определения налоговой базы по налогу на имущество с балансовой стоимости на кадастровую.

Применительно к сегменту ТЦ в качестве факторов местного уровня можно отметить активное строительство новых объектов коммерческой недвижимости, возможно уже не в формате классического торгового центра, но некоторой гибридной площади, предлагающей не только шоппинг, но дополнительные опции в других сферах – социальные услуги, рестораны, спорт, красота, digital и т.п.

В отдельных случаях фактором внешнего локального окружения может стать коррекция схемы УДС [1] населенного пункта, появление новой развязки, строительство нового жилого комплекса вне сложившейся селитебной зоны населенного пункта. Эти факторы, как и перечисленные выше, приводят к перераспределению транспортных и пешеходных потоков и неизбежно влияют на загрузку объекта недвижимости и, автоматически, на плотность генерации денежного потока с 1м2 его площади.

Глубина реконцепции

Выбор стратегии реконцепции, или ее глубины, определяется результатами предварительного изучения объекта, его характеристик, и ситуации в локации рассматриваемого объекта.

Конечно, далеко не всегда реконцепция – это кардинальная смена формата, например, торгового комплекса с реконструкцией здания, ремонтом, закрытием объекта, сменой всего пула арендаторов и ребрендингом. Если возраст объекта незначителен, уровень конкуренции сравнительно невелик, а локация удачна, возможно, потребуется только косметический ремонт или незначительная ротация арендаторов.

В общем случае, реконцепция может выполняться в одной или нескольких плоскостях, например:

  • Изменение имиджа (ребрендинг);
  • Перенаправление объекта на другую целевую аудиторию (репозиционирование);
  • Пересмотр системы управления (ременеджмент);
  • Изменение состава арендаторов (реброкеридж);
  • Замена инженерных сетей и коммуникаций (реинжиниринг);
  • Конструктивное и/или планировочное перепрофилирование (редевелопмент);

Четыре шага + сценарии

Профессиональный анализ и выбор стратегии реконцепции должен учитывать стандартные элементы анализа HBUA [2], а именно:

  • Юридическая допустимость;
  • Физическая осуществимость;
  • Финансовая обоснованность;
  • Максимальная продуктивность;

Например, в плоскости юридической допустимости необходимо иметь ответы на следующие вопросы. Вписывается ли измененный облик объекта в градостроительные планы и нормы? Не возникнет ли конфликта с соседями, которые могут посчитать обновленное здание нарушающим их привычный уклад жизнедеятельности? Не возникнет ли необходимости переводить здание (помещения) из одной категории в другую? Возможно ли это, и какие затраты повлечет?

Примерами вопросов в плоскости физической осуществимости могут быть следующие. Возможно ли применение новых планировочных решений при имеющемся конструктивном решении здания? Будут ли соблюдены требования по шумо и теплоизоляции, энергоэффективности, пожарной безопасности, освещенности помещений и т.д.?

Итоговый выбор стратегии реконцепции определяется путем сопоставления нескольких сценариев, анализируемых с помощью ИЭММ [3] требуемой степени детализации. В сценарном анализе на основе ИЭММ учитываются не только переменные, описывающие характер реконцепции, но и переменные, определяющие сценарный рыночный фон.

Этот подход позволяет выявить вариант стратегии реконцепции, обеспечивающий не только максимальные параметры эффективности инвестиций, но и взвешенный уровень рисков, связанных с реализацией выбранного варианта реконцепции.

Реконцепция – это не только о старых объектах

Обычно реконцепции подвергаются устаревшие объекты. Например, распространено мнение, что большинство коммерческих объектов (ТЦ, рынок и т.п.), чей возраст превышает 7 лет, нуждаются в реконцепции.

С другой стороны, возможны ситуации, когда реконцепции подвергаются объекты еще на стадии строительства, или только что введенные в эксплуатацию.

Например, на фоне постепенного снижения реально располагаемых доходов населения с 2013 года, проекты жилых комплексов, приостановленные в кризис 2009-2010 г.г. и запроектированные с преобладанием просторных крупногабаритных квартир, столкнулись с проблемой резкого снижения ликвидности. Это вызвало необходимость корректировки исходных объемно-планировочных решений с целью изменения квартирографии [4] в пользу квартир меньшей площади.

Примером реконцепции коммерческого объекта на стадии строительства является проект бизнес-центра "Хенде", переименованного в Отель Lotte (Лотте) 5* после продажи в 2018 году конгломерату Lotte Group. В 1996 году, в ходе строительства этого объекта, HYUNDAI Engineering&Construction Company осознало несоответствие подготовленного проектного материала текущему и ожидаемому в среднесрочной перспективе состоянию локального целевого рынка проекта.

В связи с этим, в 1996 году АССО-Инвест Консалтинг была привлечена корейским подрядчиком к подготовке проекта реконцепции объекта. В составе проекта реконцепции было рассмотрено несколько вариантов миксов помещений различного назначения, один из которых и был практически реализован в здании.

Сноски

[1] УДС - улично-дорожная сеть.

[2] HBUA (Highest Best Use Analysis) – анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта недвижимости.

[3] ИЭММ – индивидуальная экономико-математическая модель проекта реконцепции.

[4] Квартирография – совокупность объемно-планировочных решений, определяющих в жилом здании сочетание квартир с различной площадью, планировкой, количеством комнат.

Реконцепция 1996 Hotel Hyundai

Проект оптимизации набора помещений Hotel Hyundai был выполнен АССО-Инвест в 1996 для Hyundai Engineering & Construction Company, Seoul, Korea.

Реконцепция 1998 ТЦ Золотой Рог

Проект оптимизации набора помещений для реконструкции одного из наиболее известных исторических зданий Владивостока - ТЦ Золотой Рог, бывшего одноименного театра и гостиницы.