- Сфера компетенции
- Мнения и публикации
Мнения и публикации»
Обновление раздела
- О Компании
- Опыт работ
- АССО ExpNet
- Информационный банк ASSO
Информационный банк ASSO»
Крайнее обновление
- Контакты для обратной связи
- FAQ - вопросы заказчиков
- Условия использования
- Конфиденциальность
- Карта сайта
- © 1998-2024 АССО-Инвест Консалтинг
Опыт работ
- Вводный комментарий
- По типам работ
- Анализ и оптимизация проектных решений
- Анализ и оптимизация условий финансирования
- Анализ ставки аренды за морские ГТС (причалы)
- Анализ/оценка состояния конкурентной среды
- Анализ целевого рынка
- Оценка бизнеса и активов
- Судебная экспертиза, арбитраж
- Стадия идентификации проекта
- Реконцепция объектов недвижимости
- Разработка FS, ТЭО, БП
- Стратегическое планирование
- Транспортные исследования
- По секторам
- По периодам
Недвижимость | 2021
Анализ конкурирующего окружения объектов офисной недвижимости
Рассматривая в ходе разработки стратегии развития бизнеса сценарные варианты реконцепции существующих объектов офисной недвижимости, Клиент поручил АССО-Инвест проведение исследования офисного рынка Владивостока (кратко об итогах), в рамках которого одной из целей являлся анализ конкурирующего окружения офисных объектов, находящихся под управлением Клиента.
Конкурирующие объекты разных групп в одной из подзон
В ходе исследования офисного рынка Владивостока, в широких границах зоны конкурирующего влияния было идентифицировано 912 объектов, предлагающих для размещения служащих частного и государственного сектора до 1.6 млн.м2 административно-офисной площади.
Идентифицированная административно-офисная площадь сформирована двумя неравными сегментами: (а) сегмент отдельностоящих зданий, предлагающих до 88% офисной площади в широких границах зоны конкурирующего влияния анализируемых объектов, и (б) сегмент зданий жилого назначения, часть общей площади которых изначально спроектирована или перепрофилирована в ходе эксплуатации под офисное назначение.
Схема сегментации рынка
Уточнение границ зоны ближнего конкурирующего окружения сократило анализируемую выборку до 150 объектов, которые были распределены по группам на основе адаптированного подхода Жан-Жака Ламбена (см. схему слева), в соответствии с которым конкуренты распределяются на подгруппы в зависимости от схожести/различия товара/услуги и клиента/потребителя.
Соответственно, итоговая выборка конкурирующих объектов была распределена на четыре подгруппы в составе (i) прямых конкурентов, (ii) косвенных конкурентов, с выделением двух подгрупп, (iii) товарных конкурентов, и (iv) неявных/скрытых конкурентов.
Распределение рынка в ближней зоне конкурентного влияния
Поскольку в составе выделенных подгрупп представлены объекты различного класса и ориентированные на различные целевые группы арендаторов, для отражения общей ситуации, как в широких границах, так и в границах зоны ближнего конкурентного влияния удобно применить т.н. древовидный график (Treemap Char), пример которого для зоны ближнего конкурентного окружения анализируемых объектов представлен на схеме слева.
Таким образом, в рамках анализа конкурирующего окружения объектов офисной недвижимости были последовательно решены две задачи: (а) определены границы зоны конкурирующего влияния исследуемых объектов (границы зон рыночного охвата, или т.н. Market Area), и (б) сегментирован массив выявленных объектов-конкурентов, с отнесением каждого выявленного объекта к той или иной группе.
В завершение можно отметить, что структура рынка, как в широких границах, так и в границах зоны ближнего конкурирующего окружения, в т.ч., масштаб и степень фрагментированности отдельных подгрупп, дают информацию для прогноза возможной реакции рынка на те или иные инициативы владельца анализируемых объектов, например, в части корректировки ценовой и/или клиентской политики.
