Текст статьи:
Кадастровая стоимость в ПК: результаты ГКО 2023

Оптимизация имущественных налогов

Кадастровая стоимость в ПК: результаты ГКО 2023
Оптимизация имущественных налогов

Кадастровая стоимость в ПК: результаты ГКО 2023

Январь 2024

В 2023 году в Приморском крае был проведен очередной тур ГКО, в рамках которого основной целью, в отличие от работ 2022 года с фокусом внимания на земельных участках,[2] были объекты капитального строительства, т.н. ОКСы - здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства и машиноместа, расположенные на территории края на установленную для этого тура дату оценки – 01 января 2023 года.

В начале августа КГБУ "ЦКОПК" [3] разместило проект Отчета [4] об оценке в интернете, что позволило собственникам объектов представить свои замечания к отчету, а в начале ноября МИЗО ПК [5] утвердило результаты ГКО Постановлением от 02.11.2023 №111-п.

Каковы основные итоги очередного тура кадастровой оценки и что ожидает владельцев объектов недвижимости в Приморском крае в ближайшей перспективе?

Сколько объектов недвижимости на территории края?

В ходе работ 2023 года по определению кадастровой стоимости (КС) зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машиномест, расположенных на территории Приморского края, было охвачено 1.416 млн. объектов.

Наиболее массовая группа объектов, прошедших оценку кадастровой стоимости – помещения жилого и нежилого назначения (1.0 млн.). Далее следуют здания – более 350 тыс., и сооружения – почти 50 тыс. Завершают перечень объекты незавершенного строительства (ОНС) с охватом чуть более 6.0 тыс. единиц и машиноместа – объекты для стоянки/хранения автотранспорта (почти 5.0 тыс. ед.)

Если рассматривать объекты переоценки с позиции жилое/нежилое, то здесь картина следующая. Подавляющая, порядка 77%, часть переоцененных объектов капитального строительства относится к помещениям в жилых зданиях и индивидуальному жилью. На объекты коммерческого, административного, производственного назначения и сооружения, соответственно, приходится около 23% выборки.

Отметим еще один интересный факт. В среднем, на каждого штатного сотрудника КГБУ "ЦКОПК" отдела кадастровой оценки пришлось чуть менее 71 тыс. объектов – это почти 400 ед. ежедневно на человека без выходных в течении полугода интенсивной работы.

Как изменилась кадастровая стоимость в 2023 году?

Насколько изменилась кадастровая стоимость в оценке 2023, в сравнении с результатами предыдущего тура 2019 года? Если кратко – ожидаемо возросла. Вопрос в том, насколько прирост КС соответствует изменению рыночного ценового фона на этом же горизонте?

КС для бизнеса: 2019 vs 2023
Рост КС для бизнес объектов

Ситуация с приростом КС в разных группах ОКС и на разных территориях достаточно пестрая, но для получения общего представления достаточно взглянуть на график слева, отражающий ситуацию в сегменте коммерческой недвижимости в основных городах края.[6] Как видим - Владивосток и Большой Камень лидируют, с приростом КС для объектов, используемых в бизнесе, до 96%.

Естественный вопрос в этой ситуации – а как изменился общий ценовой фон, например, в сегменте коммерческих помещений, на этом же горизонте?

Продажа помещений коммерческого назначения в Приморском крае
Динамика медианных цен

Ответ на этот вопрос также представлен в Отчете 2023 в виде графика "Медианных значений удельных показателей цен по продаже коммерческих помещений в Приморском крае" с шагом 1 месяц на пятилетнем горизонте - с 01м18 по 12м22. Построение тренда и расчет значений для двух его точек - на 01.01.2019 и на 01.01.2023, позволяет оценить изменение ценового фона, которое на этом четырехлетнем горизонте составило всего 15.1%. Это обстоятельство, безусловно, вызывает вопросы. Например, в силу каких причин КС коммерческих помещений во Владивостоке на этом фоне после очередной ГКО возросла на 73%? Соответственно, у собственников появились вопросы к полученным результатам оценки.

В справке, приложенной к итоговой версии документа КГБУ "ЦКОПК", представлено 114 объектов, по которым после публикации проекта Отчета были поданы заявления об исправлении ошибок. Каков итог рассмотрения? Все 114 заявлений отклонены. Причины? Одна из них - заявления должны опираться не на эмоциональное перечисление разрозненных общих обстоятельств, а на сухой реестр конкретных исходных данных в расчете КС, не соответствующих документально подтвержденным характеристикам объекта недвижимости (дополнительные комментарии здесь).

Что ожидает собственников ОКС в перспективе?

В настоящее время далеко не все объекты недвижимости, принадлежащие юридическим лицам и попавшие под кадастровую переоценку 2023 года, облагаются налогом на имущество исходя из его кадастровой стоимости.

На графике слева видно, что на начало 2024 года в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, включено немногим более 11 тыс. объектов. В сравнении с примерно 300 тыс. объектов коммерческого, административного, производственного назначения и сооружений в Приморском крае, представленных в ЕГРН, это составляет менее 4%. И тем не менее, оценивая перспективы роста налоговой нагрузки по налогу на имущество необходимо учесть следующие обстоятельства:

  • государство планомерно увеличивает охват объектов недвижимости - если в ГКО 2019 года КС в Приморском крае была определена для 1,346 тыс. объектов, то по итогам 2023 года таких объектов стало уже 1,416 тыс. (+5.2%);
  • государство планирует перевод налогообложения всех объектов недвижимости юридических лиц на схему с налоговой базой, определяемой как кадастровая стоимость имущества уже с 2025 года (см. подробнее здесь ► и здесь ►);

Что можно рекомендовать собственникам ОКС в таких условиях?

В качестве первого шага - провести стресс-тест, т.е. оценить рост налоговой нагрузки при переходе на новую схему с налоговой базой, определяемой как кадастровая стоимость имущества, отталкиваясь от актуальной КС объектов, представленной в ЕГРН.

На втором шаге – сопоставить актуализированную КС имеющихся объектов недвижимости с рыночными ориентирами и задаться вопросом – необходимо ли, и возможно ли снизить кадастровую стоимость объекта?

Сноски и примечания

[1] ГКО - государственная кадастровая оценка

[2] По факту, земельные участки в крае оценивались в период 2019-2022 гг. в несколько этапов.

[3] КГБУ "ЦКОПК" - краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края" - исполнитель работ по ГКО в Приморском крае.

[4] ОТЧЕТ №1/2023 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края, по состоянию на 1 января 2023 года.

[5] МИЗО ПК - Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края

[6] Источник: КГБУ "ЦКОПК", ОТЧЕТ №1/2023 об итогах ГКО 2023.

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Обзор и сопоставление вариантов снижения КС объектов недвижимости по N237-ФЗ от 03.07.2016

Экспресс-анализ BOTE

- Back-Of-The-Envelope - средство экспресс оценки обоснованности покупки земельного участка и/или выбора варианта проекта

Стадия ID

Стадия идентификации (Стадия ID) - первый шаг в процессе продвижения проекта, систематизация разрозненной исходной информации и первичная оценка идеи

Аренда причалов - опыт работ

АССО-Инвест накопила значительный опыт работ по расчету справедливой ставки аренды и защите прав стивидоров