Текст статьи:

Специфика морских ГТС, как объектов оценки

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Мнения / Публикации

Специфика морских ГТС, как объектов оценки
Обобщение опыта оценки

Специфика морских ГТС, как объектов оценки

Сентябрь 2024

12-14 Сентября в г. Владивосток состоялся VII Конгресс оценщиков Дальнего Востока "Профессиональная оценка: 30-летний опыт и новые компетенции". Организаторы Конгресса – Ассоциация "Русское Общество Оценщиков", Приморское региональное сообщество РОО, при участии СПАО "Ингосстрах".

По приглашению организаторов Конгресса, с докладом по теме "Специфика морских причальных гидротехнических сооружений как объектов оценки" выступил директор ООО "АССО-Инвест Консалтинг" Остропольцев С.Ю., обобщив более чем 20-ти летний опыт работы, как в сфере оценки морских ГТС, так и в сфере оценочного экспертного консалтинга в арбитражных процессах с участием стивидоров и ФГУП Росморпорт.

О структуре Презентации

Специфика морских ГТС, 01

Конструктивные и технологические особенности морских ГТС, работающих, помимо прочего, в специальном правовом поле, вызывают ряд проблем в оценке их рыночной стоимости.

Данные проблемы можно условно объединить в несколько групп, очерченных ниже на сканах слайдов, предваряющих соответствующий раздел доклада. Приведены краткие комментарии по выделенным группам вопросов с отсылкой к статьям на сайте, раскрывающим дополнительные детали. Для визуализации тезисов в Презентации использованы обезличенные примеры из реальных отчетов и заключений экспертов по различным морским ГТС на ДВ бассейне.

Материал может быть полезен юристам стивидорных компаний, ведущим арбитражные дела по вопросам определения рыночной стоимости и ставки аренды морских ГТС.

Идентификация объекта и выбор подхода к оценке

Первый блок вопросов презентации - исходная точка большинства последующих ошибочных решений оценщиков в процедуре оценки морских причальных ГТС и, далее, размера арендной платы за оцениваемое сооружение.

Специфика морских ГТС, 02

Здесь, в первую очередь, необходимо отметить терминологическую двусмысленность (подробнее в статье на сайте - "Аренда морских ГТС: к идентификации объекта оценки"), в рамках которой термины "причал" и "причальное сооружение" рассматриваются широким кругом пользователей как синонимы.

Ошибочная идентификация объекта оценки далее ведет оценщика к неверному выбору/обоснованию подходов к оценке морского гидротехнического сооружения (дополнительно здесь – "Аренда причала: Грузооборот и рыночная стоимость причала").

Затратный подход - Terra incognita?

Следующий блок вопросов, рассматриваемый в презентации – затратный подход и расчет физического износа. Здесь можно обозначить две ключевые проблемы.

Специфика морских ГТС, 03

Прежде всего - игнорирование индивидуальности проектного решения каждого гидротехнического сооружения, определяемого геологической и гидрологической спецификой местоположения объекта (см. дополнительно здесь - "Аренда морских ГТС: Восстановление vs Замещение").

Вторая проблема - тотальное непонимание оценщиками смысла "Заключения о техническом состоянии сооружения" и цели, для которой готовится данный документ, в сочетании с игнорированием того факта, что морское гидротехническое сооружение, в отличие от большинства объектов недвижимости на суше, постоянно работает в агрессивной внешней среде в течение всего срока эксплуатации (доп. комментарий см. по ссылке выше).

Завершение затратного подхода

В этой части презентации – о функциональном и внешнем (экономический) износах, а также о земельном участке под сооружением.

Специфика морских ГТС, 04

Получив, в силу указанных выше причин, неадекватный результат на предшествующем шаге расчета, оценщики начинают фантазировать (примеры полета фантазии здесь – "Аренда причала: к определению внешнего износа ГТС"), пытаясь учесть все что только можно, кроме действительно важных факторов, определяющих возможность эксплуатации сооружения и, как следствие, наличие/отсутствие функционального и внешнего износов.

Обсуждая вопрос учета стоимости земельного участка под гидротехническими сооружениями, нельзя обойти вниманием вопрос ограничения оборотоспособности, как собственно гидротехнического сооружения, так и земельного участка под ним.

От стоимости к арендной плате

Специфика морских ГТС, 05

В заключение – о расчете арендной платы за морское гидротехническое сооружение.

Какова итоговая цель работы оценщика, выполняющего отчет об оценке рыночной стоимости имущественных прав пользования по договору аренды морского ГТС: (i) расчет рыночной стоимости имущественных прав по договору аренды? и/или (ii) размера арендной платы?

Как показывает практика, далеко не все оценщики отдают себе отчет в том, что это две разные, хотя и взаимосвязанные цели (подробнее здесь – "Аренда морских ГТС: что именно определяет оценщик?").

Об авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Аренда причалов - опыт работ
Аренда причалов - опыт работ

АССО-Инвест приобрела значительный опыт работ по расчету справедливой ставки аренды и защите прав стивидоров

Оспаривание ставки аренды за морские ГТС
Оспаривание завышенной ставки аренды за морской причал

Производство судебной оценочной экспертизы в рамках дела №А51- 32142/2014 по иску ФГУП "Нацрыбресурсы" к ОАО "Находкинский МРП"