Опыт работ

Оценка MV 100%-го контроля над капиталом ККК
Коммерческая & промышленная недвижимость | 2025

Оценка 100%-го контроля над капиталом КТ комплекса

На фоне приближения строительства Музейно-театрального комплекса в районе фуникулёра в г. Владивосток к завершающей фазе, собственник компании, управляющей одним из концертно-театральных комплексов (КТК) города, принял решение оценить рыночную стоимость бизнеса и перспективы ее возможного изменения.

Нетривиальность компаний подобного типа, с точки зрения оценки, заключается в сочетании специфики оператора объекта коммерческой недвижимости (CRE) и особенностей генерации денежного потока в сегменте организации культмассовых мероприятий, что находит свое отражение в структуре и детализации экономической модели [1] для оценки бизнеса доходным подходом.

Комбинация денежных потоков в двух сегментах (CRE и ARS).[2] определяется спецификой объемно-планировочных решений здания КТ комплекса, оценка которого, сама по себе, являлась далеко не тривиальной задачей в рамках реализации затратного подхода в оценке бизнеса, которую с успехом решили эксперты сформированной под проект профессиональной команды.

Вид на стройплощадку МТК
МТК ул. Аксаковская 3а, Владивосток

В ходе проектной сессий с обсуждением ситуации на целевом рынке Компании было отмечено, что конфигурация ее конкурентного окружения находится на пороге значительного изменения в связи с ожидаемым появлением нового игрока на рынке концертно-театральных площадок города. Соответствующий анализ ситуации "на земле" позволил далее идентифицировать как текущую долю рынка оцениваемой компании, так и границы ее возможного изменения. С учетом полученных данных, в структуру экономической модели были интегрированы переменные, позволяющие учесть изменение доли оцениваемой компании на целевом рынке и, как следствие, соответствующее влияние на формирование ее входного и затратного, в части условно-переменной компоненты, денежных потоков.

Детализация подготовленной ИЭММ позволила обсуждать с Клиентом сценарные условия оценки бизнеса "на одной волне", оперируя конкретными техническими и финансовыми параметрами как бизнеса, так и объекта недвижимости, исключая недопонимание из-за применения туманных терминов типа "наиболее вероятный", "пессимистичный" и т.п., зачастую скрывающих банальную неспособность работать с реальной фактурой ситуации.

В частности, в дополнение в рассмотренным в оценке Сценариям развития ситуации на целевом рынке оцениваемой компании, были дополнительно исследованы Шок-Сценарий, позволяющий оценить устойчивость компании в стрессовой ситуации резкого изменения конкурентного окружения, а также сценарий, предполагающий реализацию планов Минфина по "донастройке" налоговой системы в части применения кадастровой стоимости (КС) при исчислении налога на имущество в отношении всех объектов недвижимости организаций.

Источники

[1] Для оценки бизнеса на основе доходного подхода разрабатывается индивидуальная экономико-математическая модель (ИЭММ), позволяющая отразить специфику формирования и возможного изменения на установленном горизонте прогнозирования трех составляющих свободного денежного потока для акционеров (FCFE) - по операционному, финансовому и инвестиционному направлениям. Некоторые детали о специфике подготовки ИЭММ представлены на нашем сайте в разделе - ИЭММ - финансовая модель проекта.

[2] CRE и ARS – соответственно Commercial Real Estate (коммерческая недвижимость) и Amusement And Recreation Services (услуги развлечений и рекреации).

Наша команда в проекте
Сергей Остропольцев

Остропольцев Сергей Юрьевич

Директор Компании
Юрий Зеленский

Зеленский Юрий Витальевич

Заместитель директора НП
"Институт проблем города"
CRE Operator в сделке M&A
Центральный Универмаг, г. Хабаровск

Центральный Универмаг (г. Хабаровск) & Moore Stephens - Рыночная стоимость 100% контроля над капиталом ООО в сделке M&A