Текст заметки:

Об особенностях исправления КС помещений

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Оптимизация имущественных налогов

Замена Ст.22 на Ст.22.1 ФЗ-237
Оптимизация имущественных налогов

Об особенностях исправления КС помещений

Январь 2026

Статья 378.2 НК РФ относит к объектам недвижимости, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, не только самостоятельные, отдельностоящие здания, строения и сооружения, но и помещения в них. При этом расчет кадастровой стоимости помещений имеет специфику, требующую учета при планировании работы по ее коррекции.

Значительный сегмент объектов налогообложения

В региональном перечне объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, подготовленном МИЗО ПК на 2026 год, представлено 12,334 объекта. При этом доля помещений, представленных в указанном перечне, и имеющих, естественно, самостоятельный кадастровый номер, составляет 54.8%.

Доля помещений в общей численности облагаемых от КС объектов

Доля помещений в общем перечне объектов налогообложения варьируется в значительных пределах от одного кадастрового района к другому. Например, во Владивостоке доля помещений, как самостоятельных объектов обложения налогом на имущество от его кадастровой стоимости, составляет 76.2% (максимум среди кадастровых районов ПК), а в Лесозаводском р-не таких объектов в перечне просто нет. Доля помещений в общем количестве объектов налогообложения для первых десяти кадастровых районов Приморского края (по мере снижения числа объектов налогообложения слева направо) представлена на графике.

Таким образом, вопрос справедливой кадастровой стоимости помещений важен для значительного числа налогоплательщиков Приморского края.

Подход к определению КС помещения

Для определения кадастровой стоимости помещений используется два основных подхода: (i) метод статистического (регрессионного) моделирования и (ii) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). Для помещений коммерческого назначения, интересующих нас в рамках настоящей заметки, применяется исключительно второй вариант расчета - метод моделирования на основе УПКС.

Суть метода, применительно к помещениям в здании, КС которого определена в рамках текущей ГКО,[1] заключается в расчете кадастровой стоимости помещения на основе УПКС родительского здания и доли площади (строительного объема) данного помещения в общей площади (строительном объеме) родительского объекта.

Пример расчета КС помещения

В качестве примера приведем фрагмент Отчета КГБУ ГКО2023 с выборочной проверкой модели определения кадастровой стоимости для помещения к/н 25:36:010201:12517 (скан слева). Как видим, расчет достаточно прост, однако необходимо принимать во внимание, что полученная кадастровая стоимость помещения может дополнительно корректироваться, исходя из специфики помещения и его расположения внутри родительского объекта.

Простота расчета vs сложность процесса

Как видно из приведенного выше примера, коррекция кадастровой стоимости помещения предполагает стандартную работу с КС родительского объекта, рассмотренную ранее в деталях в предшествующих статьях на сайте (см. тизеры справа).

Однако, основная проблема исправления кадастровой стоимости помещения заключается не в ее технической составляющей, а в организационной. Исправление кадастровой стоимости невозможно выполнить только для одного, отдельно взятого помещения в здании, т.к. изменение КС родительского объекта автоматически влечет за собой изменение КС всех помещений, выделенных в этом объекте, независимо от их количества. В силу этого обстоятельства, инициатива по исправлению КС родительского объекта должна быть согласована всеми собственниками помещений в здании.

Между тем, структура собственности на объектах коммерческой недвижимости весьма разнообразна и может изменяться с течением времени, параллельно сопровождаясь изменениями в составе объектов, включенных в региональный перечень. Численность собственников также варьируется в широких пределах. В частности, во Владивостоке представлены объекты как с 2-3 владельцами помещений в здании, так и с несколькими десятками. Например, в офисном здании на ул. Пушкинская, 40, выделено 65 (!) помещений от 5.2 м2 до 847.7 м2 с самостоятельными кадастровыми номерами.

В такой ситуации согласование общей позиции в отношении коррекции КС родительского здания, затрагивающей, среди прочего, и вопрос справедливого распределения затрат на эту работу среди собственников, представляет собой нетривиальную задачу, что очевидно для любого, кто хотя бы раз сталкивался с попыткой решения вопросов на общем собрании собственников квартир в МКД.

Ссылки

[1] В общем случае, метод моделирования на основе УПКС имеет более широкое применение и определяется следующим образом: "Кадастровая стоимость объекта недвижимости в рамках метода моделирования на основе УПКС определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики."

Об авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Разъяснения ГБУ по расчету КС
Запрос разъяснений, связанных с определением КС

Комментарий к алгоритму работы с ГБУ при запросе разъяснений, связанных с определением КС

Исправление ошибок КС
Back-Of-The-Envelope

Комментарий и памятка к алгоритму работы по исправлению ошибок, допущенных в расчете кадастровой стоимости

Замена КС на РС
Метод BCR/SIR

Комментарий и памятка к алгоритму работы по замене кадастровой стоимости объекта на его рыночную стоимость