Текст заметки по теме:

Изменения проекта - причины и следствия

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Недвижимость & Инфраструктура

Опрос проектировщиков Март 2023
Недвижимость & Инфраструктура

Изменения проекта - причины и следствия

Март 2023

Telegram-канал проектировщиков и изыскателей "ПИР на весь мир" в начале марта инициировал опрос с целью выяснить, каковы причины, побуждающие заказчиков вносить изменения в проектную документацию от стадии П к Р, к чему это приводит, и как минимизировать последствия изменений в проектной документации?

Хотя опрос акцентирует внимание на изменениях, которые вносят заказчики в проектную документацию после того, как проект перешел на рабочую стадию, поднимаемая опросом проблема касается не только стадий ЭП, ТЭО, этапа П и, наконец, Р, [1] но и этапа эксплуатации построенного объекта, поскольку с последствиями некоторых проблем, обозначенных в опросе, в дальнейшем неизбежно столкнется и его владелец, в виде завышенных эксплуатационных затрат, сокращения экономически оправданного срока эксплуатации и, в конечном итоге – снижении рыночной стоимости объекта.

С результатами опроса можно ознакомиться непосредственно в Telegram-канале. В рамках текущей краткой заметки выделим следующие ключевые моменты.

Причины и следствия

В качестве основных причин внесения заказчиком/инициатором проекта изменений в проектную и рабочую документацию проектировщики указывают следующие:

  • изменение концепции проекта;
  • корректировка планировок;
  • несоответствие купленного оборудования исходным проектным спецификациям/решениям;
  • общее стремление удешевить проектируемый объект;

Вполне ожидаемо, что изменение первых трех позиций автоматически вызывает пересмотр ключевых разделов проектной/рабочей документации – АС/АР, КР и ТХ. [2]

юмор

Кроме того, пересмотр ключевых блоков документации неизбежно влияет и на внутренние инженерные системы объекта – в частности, на упоминаемые в опросе разделы ВК и ОВ. [3]

Прямое и непосредственное следствие внесения изменений в проектную/рабочую документацию – смещение вправо графика работ и заметное возрастание стоимости ПИР. При этом, как отмечают опрошенные проектировщики, не исключена ситуация, когда сэкономленные на пересмотре проектных решений средства уйдут большей частью на оплату труда самих архитекторов/инженеров, вынужденных пересматривать документацию.

Со своей стороны отметим, что в условиях, когда стремление "удешевить" становится ключевой мотивацией заказчика, увеличение стоимости жизненного цикла объекта (LCC) становится гарантированной неизбежностью.

Что объединяет все вышеперечисленное?

Идентификация концепции проекта, поиск оптимальных планировочных решений, выбор технологических решений из нескольких альтернатив, формирование ТЗ, и т.п. вопросы – все это обязательные элементы "до проектных" стадий продвижения инвестиционного проекта – (i) Стадии идентификации (ID) и (ii) Feasibility Study, в рамках которых проект рассматривается не только с точки зрения выбора рациональных технических решений и оптимальных комбинаций взаимозависимых решений/систем (например, материалы ограждающих конструкций vs параметры системы HVAC [4]), но и с позиции соответствия проекта ожидаемым экономическим и рыночным условиям, определяющим общую концепцию проекта, а также с точки зрения соответствия установленным инициатором проекта ограничениям, в т.ч. финансовым.

Отметим, что в обсуждаемом опросе проектировщики, отвечая на вопрос - "как минимизировать последствия изменений в проектной документации?", близки к корректному варианту ответа, отмечая, например, необходимость:

  • составлять грамотное ТЗ;
  • включить в принятие решений на первом этапе всех участников реализации проекта;

Однако в ответах не прозвучало главное – грамотный вход в стадию проектирования, уже предполагающую значительные затраты заказчика, в случае сложных объектов - до 15% от суммарных затрат на проект, всегда является результатом предварительного изучения проекта, его рыночного/экономического окружения, сопоставления и отбора наиболее эффективных/рациональных решений/вариантов.

Конечно, можно предлагать экстремальные варианты решения обозначенной в опросе проблемы, типа – "установить полный запрет на «хотелки» заказчика после стадии П", но это не решит проблему, пока предварительные этапы продвижения инвестиционного проекта – стадия ID и Feasibility Study, будут игнорироваться как инициатором проекта/заказчиком, так и архитектором/проектировщиком.

В заключение отметим еще один момент. Стремление максимально сэкономить на этапе проектирования и строительства практически гарантированно приводит к росту стоимости жизненного цикла готового объекта. Наиболее явные последствия этого обстоятельства для владельца – снижение объема генерации денежного потока на объекте, увеличение эксплуатационных затрат, сокращение экономически оправданного срока эксплуатации и, в конечном итоге – снижение рыночной стоимости объекта.

Сноски

[1] ЭП, ТЭО, П, Р - Эскизный Проект, Технико-Экономическое Обоснование, стадия П (Проект) и стадия Р (Рабочая документация) соответственно.

[2] АС/АР, КР и ТХ - Архитектурно-строительные решения, Архитектурные решения, Конструктивные и объемно-планировочные решения, и Технология производства соответственно.

[3] ВК и ОВ - Внутренние системы водоснабжения и канализации, и Отопление, вентиляция и кондиционирование, соответственно.

[4] HVAC (Heating, ventilation, and air conditioning) - Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (ОВКВ).

Источники информации

Представленный материал основан на опыте и компетенциях Компании, а также информации из отраслевых и открытых прочих источников. Дополнительная информация по теме публикации представлена в разделе "Опыт работ".

БП резидента СПВ
ГК Теплое море в пос. Славянка

Подготовленный АССО-Инвест бизнес-план лег в основу заявки резидента СПВ" и применен для продвижения проекта

Анализ рынка CRE

Анализ конкурирующего окружения объектов CRE

Анализ конкурирующего окружения под проект реконцепции офисного объекта недвижимости