Опыт работ

FACRE-DMS
Недвижимость | 2020

Подготовка и отбор рекомендуемой концепции использования объектов офисной недвижимости (Реконцепция/HBUA)

Информационная справка по ставкам аренды офисных помещений в трех районах Владивостока: Центр, Первая Речка и Эгершельд [1] за прошедшее десятилетие, подготовленная по запросу нашего Клиента, наглядно показала, что реальные эффективные ставки аренды объектов этого типа на рассматриваемом горизонте постепенно снижались.

Динамика ставок на фоне роста налоговой нагрузки
динамика ставок 2010-2020

Как видно на рисунке слева, номинальный рост показали только ставки аренды по объектам высокого класса (синяя линия), по объектам невысоких классов (красная линия) ставки практически не изменились. Однако с учетом инфляции и, тем более, падения рубля относительно доллара, реальные эффективные ставки и в рублях, и в долларах, заметно снизились. При этом снижение реальных эффективных ставок аренды происходило на фоне как значительного роста налоговой нагрузки по налогу на имущество, так и инфляционного роста эксплуатационных расходов. Как следствие – реальный эффективный свободный денежный поток для собственника офисного объекта на горизонте 2010-2020 г.г. сократился.

Принимая во внимание сложившиеся тенденции, Клиент обратился к АССО-Инвест с предложением сформулировать и проверить расчетом несколько вариантов реконцепции принадлежащих ему двух смежных офисных объектов (см. подробнее - "Реконцепция объекта недвижимости") с целью отбора рекомендуемого для осуществления варианта, обеспечивающего максимальный в существующих и ожидаемых условиях объем генерации денежного потока с приемлемым уровнем риска.

Общая схема работы в проекте
Общая схема работы в проекте

В основе выполненного по просьбе Клиента соответствующего анализа (см. схему слева) лежит методология HBUA.[2] Поскольку этот англицизм известен оценщикам, но малоинформативен для российских пользователей, в рамках проекта применяется интуитивно понятный и более приемлемый для норм русского языка термин – "рекомендуемая концепция использования объектов недвижимости".

После изучения юридических аспектов, связанных с различным правовым статусом анализируемых объектов, их технических особенностей, преимуществ и недостатков планировочных и инженерных решений, изучения конкурирующего окружения, а также перспектив изменения внешнего экономического окружения, для первого этапа анализа было отобрано несколько моно-концептуальных вариантов перепрофилирования каждого из имеющихся объектов.

После оценки этих опций был осуществлен второй этап анализа, в котором рассматривались и сопоставлялись комбинированные варианты реконцепции двух смежных объектов, рассматриваемых как единый комплекс. Результаты оценки комбинированных вариантов сопоставлялись с двумя стандартными дополнительными опциями - "do-nothing option" и "sell as is option".[3]

На завершающем этапе анализа комбинированные варианты реконцепции были проверены на предмет устойчивости в условиях развития кризиса на среднесрочном горизонте 2020-2024: (а) на пике острой фазы и (б) на предполагаемом этапе выхода из кризиса.

Сноски

[1] Источник: Анализ АССО-Инвест по предложениям аренды офисных помещений на Farpost.ru.

[2] HBUA (Highest Best Use Analysis) – анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) объекта недвижимости.

[3] "Do-nothing" - ничего не предпринимаем. "Sell as is" - продаем в текущем состоянии "как есть"

Наша команда в проекте
Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Михаил Быков

Михаил Быков

Эксперт-оценщик
Hotel HYUNDAI
Hotel Hyundai

Ооптимизация состава помещений проекта Hotel Hyundai для Hyundai Engineering & Construction Company

ТЦ Золотой Рог
ТЦ Золотой Ро

Реконцепция ТЦ "Золотой Рог" - одного из наиболее известных исторических зданий Владивостока