Текст заметки:

Состав объектов под налогом на имущество от КС

Продолжая просмотр сайта, Вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов, а также средств веб-аналитики Яндекс.Метрика на сайте, раскрытых в разделе Политика конфиденциальности

Оптимизация имущественных налогов

Варианты исправления КС по ФЗ 237
Оптимизация имущественных налогов

Состав объектов под налогом на имущество от КС

Ноябрь 2024

Состав объектов капитального строительства (ОКС),[1] облагаемых налогом на имущество организаций (НК РФ Глава 30), исходя из кадастровой стоимости (КС) этих объектов, определяется положениями Ст. 378.2 НК РФ.[2]

При ознакомлении с текстом этой статьи нельзя не отметить, что он насыщен множеством условий/критериев, что в сочетании с монотонными повторами длинных текстовых дублей существенно затрудняет понимание смысла написанного. Попробуем "разобрать" статью на отдельные элементы и структурировать ее смысл, попутно сжав длинные дефиниции до аббревиатур и обратив внимание на особенности идентификации отдельных объектов.

Основные группы объектов налогообложения

Для целей обложения налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, Ст. 378.2 выделяет четыре группы объектов (см. рисунок).

Четыре группы объекты обложения
Основные группы объектов

Первые две группы объектов – (i) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (АДЦ/ТЦ) и (ii) нежилые помещения, не вызывают вопросов.

Третья группа объектов для российских налогоплательщиков неинтересна, но четвертая представляет интерес, хотя перечисляет объекты, в большинстве своем характерные для собственников – физических лиц. Оставляя за скобками вопрос: для чего в главе НК РФ "Налог на имущество организаций" вообще упоминаются объекты, владельцами которых, очевидно, в подавляющем большинстве являются физические лица (для этого есть отдельная Гл.32 НК РФ), отметим две позиции этой группы: (а) гаражи и (б) объекты незавершенного строительства (ОНС), требующие отдельного комментария.

Отметим также перегруженность п.2 дополнительными условиями. Это, очевидно, вполне можно было оформить аналогично описанию объектов АДЦ/ТЦ – отдельными абзацами.

Административно-деловые центры

Независимо от числа собственников помещений в здании АДЦ, условия, определяющие его признание объектом налогообложения от КС, неизменны (см. схему).

Условия идентификации для АДЦ
Офисные здания

Статья 378.2 устанавливает три основных условия, определяющих признание здания (строения, сооружения) АДЦ объектом налогообложения по налогу на имущество, исходя из его кадастровой стоимости:

  • здание расположено на земельном участке, один из ВРИ [3] которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения (ДАКН), или;
  • здание предназначено для использования в целях ДАКН, или;
  • здание фактически используется в целях ДАКН.

Для признания здания АДЦ объектом налогообложения от КС достаточно соответствия хотя бы одному из перечисленных выше условий.

Здание (строение, сооружение) признается "предназначенным для использования" в целях ДАКН, если в ЕГРН или документах технического учета (инвентаризации) для помещений, общей площадью не менее 20% общей площади этого здания, предусматривается размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры[4], о чем свидетельствует хотя бы один из перечисленных атрибутов:

  • назначение помещений, или;
  • разрешенное использование помещений, или;
  • наименование помещений.

Для признания "фактического использования" здания в целях ДАКН необходимо соблюдение указанного выше критерия об использовании не менее 20% общей площади этого здания для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Торговые центры (комплексы)

Формулировки условий, определяющих признание здания торгового центра/комплекса (ТЦ) объектом налогообложения от КС, по структуре и логике изложения полностью идентичны условиям, установленным для зданий АДЦ (см. схему).

Условия идентификации для ТЦ
Торговые центры

Как и в случае с АДЦ, Статья 378.2 устанавливает три основных условия, определяющих признание здания (строения, сооружения) торгового центра/комплекса (ТЦ) объектом налогообложения по налогу на имущество организаций исходя из его кадастровой стоимости:

  • здание расположено на земельном участке, один из ВРИ которого предусматривает размещение торговых объектов (ТО), объектов общественного питания (ООП) и/или объектов бытового обслуживания (ОБО), или;
  • здание предназначено для использования в целях размещения ТО/ООП/ОБО, или;
  • здание фактически используется для размещения ТО/ООП/ОБО.

Как и в предыдущем случае, для признания здания ТЦ объектом налогообложения от КС достаточно соответствия хотя бы одному из перечисленных выше условий.

Здание признается "предназначенным для использования" в целях размещения ТО/ООП/ОБО, если в ЕГРН или документах технического учета (инвентаризации) для помещений, общая площадь которых составляет не менее 20% общей площади этого здания, предусматривается размещение ТО/ООП/ОБО, о чем свидетельствует хотя бы один из перечисленных атрибутов:

  • назначение помещений, или;
  • разрешенное использование помещений, или;
  • наименование помещений.

Для признания "фактического использования" здания (строение, сооружения) в целях размещения ТО/ООП/ОБО необходимо соблюдение критерия об использовании не менее 20% общей площади этого здания для размещения указанных объектов.

Два в одном

Ситуация, когда в одном здании (строении, сооружении) размещаются помещения и ДАКН, и ОТ/ОБП/ОБО, в Статье 278.2 оговаривается отдельно.

Здания двойного назначения
Универсальные объекты

Для подобного случая устанавливается только два основных условия, определяющих признание универсального здания (строения, сооружения) объектом налогообложения по налогу на имущество организаций исходя из его КС:

  • здание предназначено для использования одновременно как в целях ДАКН, так и в целях размещения ТО/ООП/ОБО, или;
  • здание фактически используется одновременно как в целях ДАКН, так и в целях размещения ТО/ООП/ОБО.

Как уже ясно из предшествующего изложения, для признания универсального здания объектом налогообложения от КС достаточно соответствия хотя бы одному из перечисленных выше условий.

Критерии "предназначенное для использования" и "фактически используются" представлены выше. Однако есть нюанс. Порог признания на уровне 20% формируется суммой площадей различного функционала. Иными словами, даже если в здании, например, только 10% используется в целях ДАКН, и только 11% для размещения ТО/ООП/ОБО, здание признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций от кадастровой стоимости, т.к. превышен установленный 20%-й порог.

Нежилые помещения

Все, за одним исключением, критерии признания недвижимого помещения объектом налогообложения по налогу на имущество организаций от кадастровой стоимости представлены непосредственно в пункте 1 Статьи 378.2 (см. первую схему выше).

Оставшийся за скобками критерий – "фактическое использование", вынесен в Ст. 378.2 в отдельный пункт 5. Суть данного пункта – 20%-й "порог признания", совершенно идентичен условиям для универсального здания (см. выше раздел "Два в одном").

В заключение - кратко о гаражах и ОНС

Согласно разъяснениям ФНС,[5] налоговая база по налогу на имущество определяется по КС по правилам, установленным ст. 378.2 НК РФ в случае, если субъектом РФ принят соответствующий закон. В противном случае расчет идет от среднегодовой стоимости.

Поскольку ЗС ПК приняло необходимый Закон,[6] в статье 1(1) которого прямо указывается – "налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества", налогообложение гаражей и ОНС, находящихся на территории Приморского края, формируется исходя из КС этих объектов. Но есть нюанс, вносящий путаницу.

Для обложения перечисленных в первых двух подпунктах пункта 1 Ст. 378.2 объектов - АДЦ/ТЦ и нежилых помещений, от кадастровой стоимости, эти объекты необходимо внести в соответствующий перечень, ежегодно составляемый МИЗО ПК. Иными словами – если объект есть в перечне МИЗО, он облагается налогом от КС. Нет объекта в перечне МИЗО – налог рассчитывается от среднегодовой стоимости.

Особенность, однако, в том, что для ОКС, перечисленных в подпункте 4 п. 1 статьи 378.2, т.е. в том числе гаражей и ОНС, отсутствует требование о включении в список МИЗО, как условие для обложения налогом на имущество от КС (см. пункт 7 Статьи 378.2).

В силу этой "особенности", один из вариантов оптимизации налога на имущество (путем исключения объекта из перечня МИЗО) для указанных объектов не работает. И именно по этой причине в упомянутом перечне МИЗО ПК, например, на 2024 год представлено "всего" 11.2 тыс. объектов, а только гаражей, принадлежащих как физлицам, так и организациям, и облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости, в Приморском крае насчитывается более 25 тыс. единиц, не считая недостроя.

Ссылки

[1] ОКС - Объект капитального строительства. Представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (ОНС), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (п.10 Ст.1 ГрК РФ).

[2] НК РФ Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

[3] ВРИ - Виды разрешённого использования земельного участка. Установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нём капитальных объектов (см. ГрК РФ Статья 37 - Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства).

[4] Термин, примененный в Статье 378.2 – "сопутствующая офисная инфраструктура (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки)" скорее вносит дополнительную неопределенность, поскольку очевидно, что "офисное оборудование" не является недвижимостью, а "парковка", как объект недвижимости, имеет совершенно иное функциональное назначение, нежели "офисы".

[5] ФНС России разъяснила особенности определения налоговой базы для гаражей организаций.

[6] Закон Приморского края от 28 ноября 2003 года N 82-КЗ "О налоге на имущество организаций".

Об авторе

Сергей Остропольцев

Сергей Остропольцев

Директор Компании
Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Back-Of-The-Envelope

Обзор и сопоставление вариантов снижения КС объектов недвижимости по N237-ФЗ от 03.07.2016

Исправление ошибок КС
Back-Of-The-Envelope

Комментарий и памятка к алгоритму работы по исправлению ошибок, допущенных в расчете кадастровой стоимости

Download PDF
Памятка к снижению КС

Сравнение 2-х вариантов снижения КС по ФЗ-237