Прежде всего – о терминологии

Беглый просмотр публикаций оценщиков на тему оценки/определения ставок аренды способен ввести читающего в легкую депрессию. В самом деле, при обсуждении рассматриваемой темы терминологический набор будет включать в себя, как минимум, следующие варианты:

  • ставка аренды;
  • арендная плата;
  • (имущественное) право аренды;
  • (имущественное) право пользования;
  • (имущественное) право владения и пользования;

В этой ситуации у потенциального клиента неизбежно возникают вопросы. Например, что, в самом деле, скрывается под достаточно устойчивым словосочетанием "оценка арендной платы и арендной ставки"? Она (эта ставка аренды или арендная плата) действительно "оценивается"? А что именно указывать в задании на оценку в качестве объекта оценки?

Не претендуя на истину в последней инстанции, обратим внимание на следующие обстоятельства.

Законодательство РФ по оценке (Ст. 3 ФЗ-135 "Об оценочной деятельности в РФ") устанавливает, что оценщик занимается деятельностью, направленной на установление в отношении объектов оценки стоимости. В свою очередь, под стоимостью понимается цена, по которой объект может быть отчужден на рынке.

Сдавая объект в аренду, собственник этого объекта передает арендатору право пользования или право владения и пользования данным объектом. Важно отметить – во временное пользование, что подчеркивает и ст. 606 ГК РФ. Отметим также, что временная передача права не является отчуждением, и ГК РФ четко разделяет эти ситуации. В частности, в Ст. 209 ГК РФ перечисляются действия, которые собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества, например:

  • отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,
  • передавать им (другим лицам), оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Иными словами, в рассматриваемой ситуации не идет речь об отчуждении права, предполагающего выполнение действий оценщика по определению цены, или об "оценивании" этого права/актива. Соответственно, с формальной точки зрения, применение словосочетания, например, "оценка права пользования" (как и иного варианта из перечисленных выше в начале) бессмысленно, поскольку ни право, ни арендная плата, ни ставка аренды в рассматриваемой ситуации не отчуждаются.

Тем не менее, словосочетания "стоимость права пользования", как и "оценка права пользования", безусловно, имеют право на жизнь. В каких ситуациях?

Например, арендатор получил право субаренды, т.е. передачи арендованного им имущества третьему лицу в субаренду и желает извлечь из этого некую выгоду. В такой ситуации совокупность прав, полученных по договору аренды, может быть передана третьему лицу в любой законной форме гражданского оборота.

Например, право аренды (право пользования объектом по договору аренды) может быть (а) продано или (б) использовано для оплаты доли в капитале иного общества неденежными средствами. Первый случай нередко встречается в ситуациях продажи прав аренды земельного участка вместе с готовым проектом, например, жилого дома. Второй сценарий также может быть проиллюстрирован реальными примерами.

И в первом (а), и во втором (б) случае право аренды (право пользования по договору аренды) должно быть оценено оценщиком. Соответственно возникает необходимость "оценки права пользования".

Подводя итог. При обсуждении ситуации, когда собственник объекта рассматривает возможность и условия передачи этого объекта в аренду, применение словосочетаний "оценка аренды", "оценка права пользования" и т.п. – некорректно, поскольку речь идет о временной передаче, а не о бессрочном отчуждении права.

Напротив, когда арендатор рассматривает возможность отчуждения полученных им по договору аренды прав третьему лицу – и клиент и оценщик вполне обоснованно могут использовать терминологию типа "оценка права пользования", "оценка прав аренды" и т.п.

С учетом представленных выше соображений, в ситуациях, когда ставку аренды необходимо определить в интересах собственника, не планирующего отчуждать свое право собственности полностью или частично в пользу третьего лица, мы предпочитаем применять выражения типа:

  • "Расчет ставки аренды за объект на основе рыночной стоимости данного объекта", или
  • "Анализ рыночно обоснованной ставки аренды".

В обоих вариантах подчеркивается, что мы именно анализируем альтернативные форматы генерации CF с целью уточнения условий аренды, гарантирующих сохранение рыночной стоимости объекта для его собственника.

Задание на оценку

Необходимо признать, что путаница с терминологией в сфере анализа ставки аренды в интересах собственника объекта, проникла и в официальную среду.

Например, в "Рекомендованной форме договора аренды объектов инфраструктуры морского порта, ....", в п. 3.2 представлена следующая формулировка:

  • Арендодатель вправе каждые три года, начиная с даты передачи Объектов Арендатору по акту сдачи-приемки, проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости Объектов, переданных Арендатору по настоящему Договору и имущественных прав владения и пользования этими Объектами (арендной платы).

Таким образом, документ предлагает "имущественное право владения и пользования" оценить, т.е. определить его стоимость, или, иными словами – определить цену, по которой право может быть отчуждено на рынке. Однако совершенно очевидно, что речь не идет об отчуждении права, речь идет о его временной передаче.

Мы предполагаем, что оценочное сообщество с течением времени внесет необходимые уточнения в законодательную сферу, что позволит уточнить терминологию и исключить двусмысленность в рассматриваемой ситуации.

Вместе с тем, на текущий момент времени, при обсуждении конкретной ситуации и клиенту и оценщику необходимо учитывать условия последующего прохождения подготовленного оценщиком документа по официальным инстанциям и выбрать такой вариант формулировки задания на оценку, который обеспечит получение формальных согласований без дополнительных бюрократических проволочек.

В частности, если (Вариант I), как в приведенном выше документе, явно указывается два объекта, подлежащие оценке – (а) объект, и (б) имущественные права владения и пользования, то в задании на оценку должно быть указано два объекта оценки:

  • объект недвижимости, передаваемый в аренду и подлежащий оценке, и
  • право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре.

Соответственно, набор типовых элементов задания на оценку устанавливается Федеральными Стандартами Оценки: "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1)" (смотри здесь).

Уточняющие условия задания на оценку объекта недвижимости перечислены в Специальном стандарте по оценке недвижимости ФСО-7 (смотри здесь).

Уточняющие условия на оценку прав владения и/или пользования должны перечислить существенные условия договора на аренду, в частности:

  • срок аренды;
  • платежный период;
  • учет инфляции;
  • ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла) переданным в аренду объектом;
  • ограничения на время использования переданного в аренду объекта (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, без ограничений);
  • условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора, например на ремонт, в сумму арендной платы);
  • условия по содержанию и капитальному ремонту переданного в аренду актива;
  • право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора;

Если (Вариант II) исходные формальные документы требуют от клиента оценки "арендной платы", "права пользования по договору аренды" или еще что-то аналогичное (без прямого указания на оценку актива, сдаваемого в аренду), то можно порекомендовать в качестве объекта оценки указать "право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре".

Соответственно, в задании на оценку достаточно привести типовые элементы по ФСО-1 и уточняющие условия, раскрывающие существенные условия договора на аренду.

При (Вариант III) работе на уровне CEO частных компаний, в целях управления собственными объектами недвижимости, предпочтительнее пользоваться точными формулировками, корректно отражающими суть правовой природы предпринимаемых действий.

Перед оценщиком ставится двойная задача, включающая в себя (1) определение рыночной стоимости объекта недвижимости и (2) анализ рыночно обоснованной ставки аренды.

Соответственно, объектом оценки является непосредственно объект недвижимости, сдаваемый в аренду, а задание на оценку содержит типовые условия ФСО-1 и специальные условия ФСО-7 (смотри здесь).

Учет капитальных ремонтов

В практических ситуациях сдачи капитальных активов в аренду нередко возникает два вопроса:

  • кто должен выполнять капитальный ремонт переданного в аренду актива? и
  • как это влияет на ставку аренды?

Статья 616 ГК РФ "Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества" предусматривает следующее разделение обязанностей арендодателя и арендатора:

  • Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды….
  • Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Иными словами, в стандартной рыночной ситуации, обязанность по выполнению капитального ремонта возлагается на арендодателя – собственника актива. Почему? Этому есть вполне понятное объяснение.

В условиях рынка величина арендной платы устанавливается на основе рыночной стоимости актива. Эта аксиома принимается большинством участников рынка.

В свою очередь, рыночная стоимость актива определяется его способностью к генерации кэша в пользу собственника. Соответственно, собственник актива заинтересован в том, чтобы принадлежащий ему актив был способен генерировать кэш в достаточном объеме как можно более продолжительное время.

Очевидно, если актив поддерживается в адекватном техническом состоянии путем проведения капитальных ремонтов, то он имеет, при прочих равных условиях, максимальную рыночную стоимость, трансформируемую далее в максимальную ставку его аренды. Если актив, из-за ненадлежащего обслуживания и отсутствия капремонтов, имеет сокращенный срок жизни и/или снижающиеся объемы генерации кэша, то и рыночная цена ему – минимальна, как и соответствующая ставка аренды.

Иными словами, если собственник актива финансирует его капремонт самостоятельно, то такой собственник имеет право и возможность предложить рынку качественный актив по высокой ставке аренды. И наоборот, если собственник отказывается от финансирования капремонта, то и предложить рынку данный собственник может только посредственный актив с невысокой рыночной стоимостью и по сниженной ставке аренды.

Именно поэтому в Ст. 616 п.1 ГК РФ предусматривается право арендатора потребовать зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, поскольку неправомерно требовать от арендатора высокую ставку аренды, определенную исходя из максимальной рыночной стоимости актива, и, одновременно, требовать от этого же арендатора, поддержание качественного состояния актива, которое и определяет эту высокую ставку аренды.

Используя представленные выше комментарии в качестве точки опоры, подготовленный оценщик без проблем сможет внести соответствующие коррективы в модель CF (или ИЭММ), используемую для анализа ставки аренды, будь это классический вариант возложения обязанностей по капремонту на собственника, или вариант возложения этой обязанности на арендатора, либо какой-то третий, учитывающий те или иные специфичные условия проведения/оплаты/зачета капитального ремонта.

Наиболее эффективный этап включения экспертов Компании в проектную группу

Привлечение консультанта на ранних этапах продвижения проекта позволяет минимизировать риски, заранее предусмотреть меры, компенсирующие возможные изменения условий реализации этого проекта (См. схему).