Сфера компетенции
Сфера компетенции»
Набор услуг
Сектора экономики
Функциональные возможности
- ИЭММ - Индивидуальные экономико-математические модели
- ЭКММ - Эконометрические модели
Мнения и публикации
Мнения и публикации»
Обновление раздела
- Алгоритм исправления ошибок кадастровой стоимости
Крайние публикации
Актуальные темы
О Компании
О Компании»
Опыт работ
Опыт работ»
Выборка по типам работ
Выборка по секторам
Периоды времени
АССО ExpNet
АССО ExpNet»
Информационный банк ASSO
Информационный банк ASSO»
Крайнее обновление
- Масштаб и структура офисного рынка Владивостока
  (анализ подзон центральной части)
Общий доступ
Ограниченный доступ

Аренда морских причалов/сооружений

Практика оценки

Аренда морских ГТС: и снова о физическом износе

Март 2026

Очередной критический разбор трех отчетов об оценке рыночной стоимости права пользования и владения гидротехническими сооружениями удивил "креативностью" подхода к расчету ФИ оцениваемых ГТС. Смотрим обезличенные скрины, удивляемся, и ставим "галку" – как не надо подменять технические знания имитацией компетентности.

Оцениваемые причальные сооружения

В отчетах рассматривается три причальных сооружения по состоянию на 2025 год:

универсальный причал, протяженность 2ХХ м, конструктив – больверк, возраст на дату оценки – 42 года, без реконструкции;
универсальный причал, протяженность 3ХХ м, конструктив – ж/б свайная эстакада, возраст на дату оценки – 68 лет, выборочная реконструкция 1985 г, 1999 г;
вспомогательный причал, протяженность 3Х м, конструктив – больверк, возраст на дату оценки – 44 года, без реконструкции;

Поскольку отчеты выполнены "под копирку", нет необходимости в рассмотрении особенностей каждого. Для примера познакомимся с подходом автора к расчету физического износа объекта №2, наиболее крупного и с наибольшим сроком эксплуатации.

Сложный поиск истины

Автор отчета заявляет о применении двух вариантов определения физического износа оцениваемого гидротехнического сооружения: (i) модифицированного метода срока жизни и (ii) экспертного метода (скрин ниже).

Далее в отчете "два" метода расчета неожиданно превращаются в "три", однако это не самый большой сюрприз, поскольку небрежное отношение к терминологии – характерная черта всех просканированных документов, заслуживающая отдельного комментария.

Формула расчета ФИ "модифицированным методом срока жизни" приведена на скрине слева. Здесь нас ожидает небольшой сюоприз - "модифицированный метод срока жизни" становится просто "методом срока жизни". Срок службы оцениваемого объекта принимается на основе СНиП 33-01-2003 "Гидротехнические сооружения" (для ГТС III и IV класса ответственности – 50 лет).[1]

При установленных параметрах (расчетный срок службы – 50 лет, возраст объекта – 68 лет) расчетный ФИ=88.7%, но оценщик намеренно скрыл этот результат в Отчете.

Заявленный выше "Экспертный метод" на самом деле представляет собой не анализ автора Отчета, а готовую цифру, указанную в "Заключении о техническом состоянии портового гидротехнического сооружения" от 25.03.2024 г., размещенного в пополняемой части Паспорта ГТС.

Таким образом, в Отчете представлено два значения физического износа одного и того же объекта, но полученные разными методами: (i) ФИ=88.7% "модифицированным методом срока жизни", и (ii) ФИ=20.40% "экспертным методом". Столь внушительный "разбег" является маркером или допущенной ошибки, или несовместимости методологий расчета, и требует от оценщика анализа, идентифицирующего причину полученной аномалии.

"Модифицированный метод физического износа"

Пытаясь найти выход в сложившейся ситуации, а это типичная ловушка для оценщиков, далеких от сферы проектирования, строительства и эксплуатации ГТС, автор Отчета скрывает результат расчета "модифицированным методом срока жизни" (ФИ=88.7%), и принимает решение вычислить требуемый физический износ третьим, гибридным, вариантом, назвав его "модифицированный метод физического износа" (ММФИ).

Решение опрометчивое, поскольку в предлагаемой формуле (см. скрин слева) автор Отчета путает "теплое" с "мягким", а именно: (i) "ФИ" из сферы эксплуатации ГТС и (ii) "ФИ" из сферы оценочной деятельности. Ловушка для дилетанта заключается в том, что понятие "физический износ" в указанных профессиональных областях имеет одно наименование, но разный смысл. Эта ловушка подобна схожести терминов "причал" и "причальное сооружение", но требует от оценщика значительно более глубокого погружения в профессиональную сферу эксплуатации оцениваемых ГТС.

Вероятно догадываясь, что предлагаемый вариант расчета ФИ сооружения вызывает вопросы, оценщик скрывает вычисление физического износа по ММФИ (20.40%+(2025-2024)/50=22.40%) и скромно опускает комментарий "Расчеты Исполнителя" в строке физический износ Табл. 6.10, представляя только итог расчета ФИ по предложенному им методу в виде готовой цифры ФИ=22.40%.

В заключение - о маркерах допущенных ошибок

Очевидный маркер допущенной ошибки в виде внушительного "разбега" между двумя значениями ФИ одного и того же сооружения вызван следующим обстоятельством.

В сфере эксплуатации гидротехнических сооружений показатель "физический износ" не имеет связи с показателем "срок жизни" этого сооружения, а его значение определяется исключительно расчетным коэффициентом сохранности сооружения, характеризующим степень влияния дефектов, обнаруженных в ходе обследования этого сооружения, на работоспособность его отдельных конструктивных элементов.[2]

Отсутствие такой связи проверяется вторым маркером – бессмысленным значением расчетного срока жизни объекта оценки до обнуления его стоимости при достижении 100%-го износа. В рассматриваемом примере сооружение с возрастом 68 лет и ФИ=22.40%, полученным по ММФИ, с точки зрения теории оценки должно прослужить 304 года до полной потери стоимости, что очевидно абсурдно для человека, имеющего хотя бы минимальные представления о реальных сроках жизни гидротехнических сооружений.

Ссылки

[1] Необходимо отметить, что в п.8.20 указанного документа, на который ссылается автор Отчета, речь идет о расчетных сроках службы основных гидротехнических сооружений гидроузла, без уточнения конструктивного решения гидротехнического сооружения, что имеет принципиальное значение в рассматриваемой ситуации.

[2] См. ГОСТ Р 54523-2011 "Портовые гидротехнические сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния".

Info1@assoinvest