Сфера компетенции
Сфера компетенции»
Набор услуг
Сектора экономики
Функциональные возможности
- ИЭММ - Индивидуальные экономико-математические модели
- ЭКММ - Эконометрические модели
Мнения и публикации
Мнения и публикации»
Обновление раздела
- Алгоритм исправления ошибок кадастровой стоимости
Крайние публикации
Актуальные темы
О Компании
О Компании»
Опыт работ
Опыт работ»
Выборка по типам работ
Выборка по секторам
Периоды времени
АССО ExpNet
АССО ExpNet»
Информационный банк ASSO
Информационный банк ASSO»
Крайнее обновление
- Масштаб и структура офисного рынка Владивостока
  (анализ подзон центральной части)
Общий доступ
Ограниченный доступ

Аренда морских причалов/сооружений

Оценка в судебной практике

Аренда морских ГТС: к повторной судебной экспертизе

Январь 2026

В рамках Дела №А35-3532/2024,в центре которого лежит спор о рыночной стоимости (РС) изымаемого земельного участка, АС Центрального округа постановлением кассационной инстанции отменил решение АС Курской области и постановление 19 ААС, указав, что суд, не обладая специальными познаниями, сделал собственные выводы в отношении заявленных истцом аргументов против результатов первичной судебной экспертизы.

Анализ кейса представляет интерес и для спорных ситуаций по вопросам размера арендной платы за пользование морскими ГТС в силу следующих обстоятельств: (i) и там, и там в основе спора лежит несогласие с рыночной стоимостью объекта оценки, и (ii) специфика морских ГТС, как объектов оценки, в сравнении с земельными участками, значительно поднимает планку требований к уровню специальных познаний эксперта.

Итак, знакомимся с деталями Дела №А35-3532/2024, аргументацией и выводами кассации.

Ядро мотивировочной части постановления

Суть мотивировочной части решения кассационной инстанции, представленной на скрине ниже, сводится к трем позициям:

Суть мотивировочной части Постановления кассации

(1) Суд, не обладая специальными познаниями, сделал собственные выводы в отношении заявленных рецензентами и воспроизведенных комитетом аргументов, что нельзя признать верным с учетом существа замечаний к заключению эксперта, исходя из части 1 статьи 82 АПК РФ.
(2) Суд не может подменять собой экспертную организацию при решении вопросов, требующих наличия специальных познаний при рассмотрении дела (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 17.06.2025 №18-КГ25-195-К4).
(3) Противоречивые выводы экспертиз являются основанием для проведения повторной экспертизы (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2025 по делу №А68-6382/2021).

Содержание и развитие спора

Администрация г. Курск, в связи со строительством автодороги общего пользования, принимает решение об изъятии земельного участка, находящегося в собственности ООО "ЭлитСтрой ДТВ", для муниципальных нужд (13.06.2023). В рамках процедуры изъятия, КУМИ [1] г. Курск заказывает оценку рыночной стоимости изымаемого земельного участка, по итогам которой РС участка определяется на уровне 5.69 млн. рублей. Собственник участка, не оспаривая решение об изъятии, считает полученную РС заниженной и отклоняет соглашение об изъятии недвижимости, что и послужило основанием для обращения КУМИ в арбитраж (12.04.2024).

В предварительном судебном заседании собственник участка представил письменный отзыв на исковое заявление КУМИ и ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, представив свою кандидатуру эксперта (2024.07.18). КУМИ г. Курск, не возражая против судебной экспертизы, предложил альтернативную кандидатуру эксперта. Арбитражный суд назначает по делу судебную оценочную экспертизу, по итогам которой рыночная стоимость участка определяется на уровне 9.31 млн. рублей ( + 3.62 млн. к исходной РС).

КУМИ г. Курск не согласился с результатами судебной экспертизы, представив в обоснование своей позиции рецензии двух специалистов на заключение эксперта и ходатайствуя о назначении повторной судебной экспертизы по делу. В итоговом решении (2025.04.02) по делу арбитражный суд рассматривает замечания рецензентов, отклоняет возражения истца, сформулировав собственные выводы в отношении заявленных рецензентами аргументов, и отказывает в проведении по делу повторной экспертизы, подтвердив рыночную стоимость спорного участка на уровне 9.31 млн. рублей.

Апелляционная инстанция соглашается с позицией суда первой инстанции, жалоба КУМИ г. Курс отклоняется (2025.08.22).

Кассация, рассмотрев жалобу КУМИ г. Курск, отменяет решение АС Курской области, постановление 19 ААС, и возвращает дело на новое рассмотрение (2025.11.20).

Аргументация рецензентов в споре

Решение Арбитражного суда первой инстанции перечисляет аргументы рецензентов к Экспертному заключению:[2]

отсутствие ссылок в экспертном заключении №28-Э/10/2024 на Федеральные стандарты оценки и Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
отсутствие анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены;
неприменение корректировки по площади земельных участков, по инженерно-геологическим условиям, по назначению земельных участков, на дорожную инфраструктуру;
некорректное избрание экспертом аналогов оцениваемого объекта, с заведомо заниженной или завышенной стоимостью;
применение неверной площади участка, выбранного в качестве одного из аналогов;
отсутствие анализа несущественных[3] показателей;

Рамки заметки не позволяют привести здесь возражения суда по перечисленным выше аргументам,[4] однако в целом можно отметить следующие моменты:

рецензенты пошли по пути традиционной "экспертизы" отчетов об оценке, уделяющей основное внимание формальным требованиям к отчету, которые в большинстве своем не являются критически важным условием получения достоверного результата оценки;
ряд аргументов рецензентов относится непосредственно к фактуре оценочного расчета, однако характер выявленных технических замечаний оказался (а) несущественным для итога расчета РС объекта оценки, и, как следствие (b) неубедительным для суда;
возражая рецензентам и приводя контраргументы суд в отдельных аспектах углубился в техническую фактуру оценочного расчета;

К вопросу подбора рецензентов/экспертов

Как показывает кейс, акцент на критику несоблюдения формальных требований к отчету об оценке/экспертному заключению малопродуктивен – суд сравнительно легко находит контраргументы для ее парирования.

Более эффективна опора эксперта / оценщика / рецензента на техническую специфику объекта оценки и особенности применения оценочной методологии, учитывающей эту специфику. В этом случае: (a) суду труднее подобрать убедительные контраргументы, и (b) существенно возрастает риск выхода суда в зону, требующую наличия специальных познаний. Эффективность такого подхода значительно повышается в спорных ситуациях по вопросам размера арендной платы за пользование морскими ГТС, поскольку конструктивные и технологические особенности этих объектов, работающих, помимо прочего, в специальном правовом поле, вызывают ряд проблем в оценке их рыночной стоимости (подробнее см. здесь ► "Специфика морских ГТС, как объектов оценки").

Однако рядовой оценщик, не имеющий инженерного образования и, желательно, соответствующего опыта работы, не способен вскрыть внутренние изъяны отчета об оценке и/или экспертного заключения, опираясь на техническую документацию по морскому ГТС. Лучший выход в данной ситуации - привлечение к подготовке рецензии специалиста/эксперта с необходимым набором компетенций. Либо, как вариант - формирование команды в составе оценщика с техническим образованием и специалиста гидротехника, с обеспечением их совместной работы.

Подводя итог

Подводя итог заметке, подчеркну следующие моменты:

если суд отклоняет ходатайство о повторной экспертизе, а в заключении эксперта есть существенные противоречия, подтвержденные рецензией - с учетом позиции ВС РФ о недопустимости подмены эксперта судом, это достаточные аргументы для проведения повторной экспертизы;
весомость аргументации существенно возрастает, если рецензент опирается на техническую специфику объекта оценки и особенности применения оценочной методологии, учитывающей эту специфику;
подготовка рецензии должна быть поручена эксперту с необходимым набором компетенций, либо команде в составе оценщика с техническим образованием и специалиста гидротехника;

Ссылки

[1] КУМИ - Комитет по Управлению Муниципальным Имуществом города.

[2] Из доступных материалов дела невозможно сделать однозначный вывод, что суд перечислил все аргументы, представленные в рецензиях, однако можно предполагать, что в Решении АС Курской области от 02 апреля 2025 года рассмотрены наиболее существенные из них, потребовавшие аргументированных возражений суда.

[3] Из контекста Решения АС Курской области от 02 апреля 2025 года можно предполагать, что речь идет об отсутствии комментария/раздела по иным сведениям, необходимых для полного и достаточного представления результата оценки.

[4] Познакомиться с материалами дела можно по ссылке - Дело № А35-3532/2024.

Info1@assoinvest